リースバックをすると固定資産税はどうなるのか？ほかの税金についても解説

まとまった資金が必要になり自宅を売却したいけれど、住み慣れた家から引っ越したくない方には、「リースバック」を利用するのも方法の1つです。
しかし、住み続けるのであれば固定資産税はどうなるのだろうと疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、リースバック後は固定資産税の支払いがなくなることや、リースバックにかかる税金、家を買い戻したときの固定資産税はどうなるのかについて解説します。
大阪市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバック後は固定資産税を支払う必要がない

まずは、固定資産税とリースバックの基礎知識を確認しながら、リースバック後の固定資産税がどうなるのかについて解説します。

固定資産税とは

固定資産税とは、毎年1月1日時点に土地や建物といった固定資産を所有している方に課される地方税です。
納付先は固定資産がある市町村で、税額は固定資産の評価額をもとに計算します。
土地と建物はそれぞれ評価額が異なるため、別々に固定資産税がかかります。
たとえば、一戸建ての所有者は、土地と建物それぞれの固定資産税を支払わなければなりません。
もし、土地と建物の所有者が異なる場合、それぞれの所有者に納税通知書が送られます。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体化したサービスのことです。
通常、不動産を売却するときには、売却活動によって買主を探して売却し、自宅を引渡します。
この場合の買主は、個人の方がほとんどです。
リースバックは、売却活動で買主を探すのではなく、不動産会社が買主となって直接自宅を買い取ります。
そのあと、売却した自宅に住み続けるために、買主となった不動産会社と賃貸借契約を結びます。
つまり、売却した自宅を賃貸物件として借りることで、そのまま住み続けられるという仕組みになっているのです。

リースバック後の固定資産税は不動産会社に課される

リースバックの場合、売買契約を結んだ時点で、自宅の所有権は不動産会社に移ります。
固定資産税は、不動産の所有者に対して課される税金であるため、売主はそのまま住み続けても固定資産税を支払う必要はありません。
ただし、先述のとおり、固定資産税は1月1日時点の所有者に課されます。
たとえば、6月にリースバック契約を結んだ場合、6月以降の所有者は不動産会社に代わるため、6月以降の固定資産税を日割り計算し、不動産会社が負担するのが一般的です。
6月以降の固定資産税については、売却代金に上乗せして支払われるケースがほとんどです。

▼この記事も読まれています
駅近の中古マンションが売却しやすい理由とは？高く売るためのコツも解説！

固定資産税以外のリースバックにかかる税金

リースバックをおこなうと固定資産税の負担はなくなりますが、自宅を売却する際にはさまざまな税金が発生します。
売却時に支払いが生じるため、どのような税金がかかるのかを事前に把握して準備しておきましょう。
そこで次に、リースバックにかかる税金について解説します。
リースバックをおこなう際に発生する税金は、以下の3種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

それぞれの内容について、順番に解説します。

印紙税

印紙税とは、契約書や証書など「課税文書」に該当する文書を作成する際に課される税金です。
不動産売買契約書も課税文書に該当するため、契約書に記載された金額に応じた収入印紙を購入して貼り付け、実印で消印することで納税します。
印紙税の金額は、以下のように決まっています。

• 100万円超500万円以下は、2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下は、1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下は、2万円（1万円）

なお、不動産売買契約書について、印紙税の軽減措置が設けられています。
平成26年4月1日～令和9年3月31日までに作成される売買契約書の場合は軽減措置の対象となり、括弧内の金額に引き下げられています。

登録免許税

不動産を売却する際には、登記の変更手続きをしなければなりません。
登記手続きには登録免許税がかかります。
不動産売買でおこなう登記は、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」の2種類ですが、所有権移転登記にかかる登録免許税は、一般的に買主が負担します。
売主が必要になるのは、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合の抵当権抹消登記にかかる登録免許税です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
たとえば土地付きの一戸建ての抵当権抹消登記には、土地と建物それぞれに1,000円ずつ登録免許税がかかります。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得た場合には、その利益に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
譲渡所得税とは、この3つの税金の総称です。
譲渡所得税は、譲渡所得額に対して定められた税率を乗じて計算し、売却した翌年の確定申告の時期に申告・納税します。
なお、譲渡所得は不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、譲渡所得税の税率が以下のように異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）…39.63％
• 長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）…20.315％

上記からもわかるように、譲渡所得税の税率は、5年を境に大幅に異なります。
したがって、税率が下がるタイミングでリースバックをおこなうと節税することが可能です。
また、譲渡所得税の負担を軽減する特別控除制度がいくつか設けられています。
たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用すると、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。
一般的な住宅の場合、この特例を利用すれば譲渡所得がゼロになるケースがほとんどであるため、条件を満たす場合は積極的に利用すると良いでしょう。
ただし、控除制度を利用する場合は、譲渡所得がゼロになっても確定申告が必要です。
このような税金のほか、リースバック後は家賃が発生します。
リースバックを利用するまではかからなかった費用が発生するため、リースバック後の家計をシミュレーションしたうえで検討することをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産売却時のチラシの効果は？アピールできるポイントも解説

リースバックで家を買い戻したときの固定資産税はどうなるのか

リースバックは、契約内容によっては将来自宅を買い戻せる場合があります。
その場合、固定資産税はどうなるのでしょうか。
そこで最後に、自宅を買い戻したときの固定資産税について解説します。

所有権移転により支払い義務が再び発生する

自宅を買い戻した場合、その時点で自宅の所有権が買主に移ります。
つまり、固定資産税の支払い義務も戻るのです。
したがって、自宅を買い戻したあとの負担について慎重に検討したうえで決断することが大切です。

固定資産税の滞納に注意

買い戻したあとに固定資産税の支払いを忘れたり、支払えなかったりして滞納するケースもあります。
固定資産税を滞納し続けると、自宅を差し押さえられる場合があるため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる税金の種類は？節税するためのコツも解説

まとめ

リースバックを利用すると、所有権が不動産会社に移転するため、固定資産税の負担はなくなります。
しかし、売却時には印紙税や登録免許税、利益を得た場合の譲渡所得税が発生するため、資金を準備しておく必要があります。
また、将来自宅を買い戻した際には、固定資産税の支払い義務も戻ることを頭に入れておきましょう。
大阪市平野区の不動産売却なら平野区不動産売却センター ACEへ。
相続問題・空き家問題・離婚問題・住み替え・税金対策・任意売却と様々な対応が可能です。
無料査定もおこなっておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。