家を建てたばかりで離婚することに！新築の家を売却する方法や注意点を解説

離婚を機に不動産を売却する方は少なくありません。
なかには家を建てたばかりで離婚することになり、住宅ローンの残債や名義の扱いなど、複雑な問題に直面することもあるでしょう。
トラブルを避けてスムーズに手続きを進めるには、売却の流れや注意点を押さえておくことが大切です。
今回は、建てたばかりの新築物件を売却する方法とどちらか一方が住み続ける方法、注意点などを解説します。
大阪市で離婚を機に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚に伴って建てたばかりの新築物件を売却する方法

不動産を所有する夫婦が離婚する場合、自宅をどうするか話し合う必要があります。
どちらか一方が住み続けるケースもありますが、もっともおすすめなのは売却することです。
売却する場合は、まず「オーバーローン」か「アンダーローン」かを確認する必要があります。
オーバーローンとは、家の売却価格より住宅ローンの残債のほうが上回っている状況のことです。
反対に、家の売却価格より住宅ローンの残債が下回っている状態をアンダーローンといいます。
オーバーローンなのか、アンダーローンによって売却の進め方が異なるので、注意点も含めて確認しておきましょう。

オーバーローンの場合

家を購入した直後は、多くの場合オーバーローンの状態になっています。
オーバーローンの場合、売却代金を返済に充てても住宅ローンを完済できないため、通常の不動産売却はできません。
なぜなら、住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されているからです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関が不動産を差し押さえ、売却して債権を回収できる権利のことです。
抵当権が付いたままの不動産は売却できず、ローン残高をすべて返済して初めて抹消できます。
つまり、オーバーローンの状態では残債が残るため、抵当権を抹消できないということです。
オーバーローンの家を売却するには、不足分を自己資金などで補うか、任意売却をおこなうことになります。
任意売却とは、売却しても残債が生じる場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
売却後もローンが残りますが、金融機関と交渉することで分割返済など柔軟な対応をしてもらえるケースがあります。

アンダーローンの場合

アンダーローンの状態であれば、売却代金で住宅ローンを完済できるので、通常と同じように不動産売却を進められます。
なお、売却代金で完済したあとに残ったお金は、「財産分与」の対象となります。
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して形成・維持した共有財産を、離婚の際に公平に分ける手続きです。
結婚後に購入した家は共有財産にあたり、売却して得たお金は原則として夫婦で半分ずつ分け合います。
ただし、夫婦それぞれが同意すれば、話し合いによって異なる割合で分けることも可能です。

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建てたばかりの新築の家に離婚後も住み続ける方法

続いて、離婚後もどちらか一方が家に住み続ける場合に必要な手続きについて解説します。
今回は夫名義の家に妻が住み続けると仮定しますが、注意点や必要な手続きは立場が反対であっても同様です。

自宅の名義とローンの名義を妻に変更する

夫名義の家に妻が住み続ける場合、登記簿とローンの名義変更を検討する必要があります。
とはいえ、夫が組んだ住宅ローンを妻名義に変更することは、そう簡単ではありません。
現在の借入額は夫の経済力を基に設定されており、妻に同等の返済能力が求められるためです。
自宅の名義変更やローン名義の変更については、専門の司法書士に相談することをおすすめします。
離婚協議が済んでおらず、すでに弁護士が関与している場合は、名義変更の相談もその弁護士に任せると良いでしょう。

名義人は変更せずに夫名義の家に妻が住み続ける

夫名義の家に妻がそのまま住み続け、登記簿やローンの名義変更をおこなわない方法もあります。
しかし、この方法はリスクが高く、夫が住宅ローンの返済を滞らせた場合、妻は住む場所を失う恐れもあります。
住宅ローンの返済期間中に、夫が再婚して家計に負担が増えたり、病気や事故で働けなくなったりすることがあるかもしれません。
実際に、住宅ローンを組んだ後に後悔している理由として「ローンの返済」が最も多いというアンケート結果もあります。
また、登記簿上の名義人、ローン契約者、そして実際に居住する人物は原則として一致していなければなりません。
もし一致しないことが金融機関に知られると、契約違反と判断されてローンの一括返済や損害賠償を求められるリスクもあります。
こうしたリスクを避けるためにも、夫名義の家に妻が住み続ける場合は、名義変更を含めた適切な対応が必要です。

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離婚を機に建てたばかりの新築の家を売却する際の注意点

離婚を機に家を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる点に注意が必要です。
とくに新築の場合は、多額の住宅ローンが残っているケースも多く、複雑な問題が生じやすくなります。
なるべくスムーズに売却を進められるよう、建てたばかりの家を売却する際の注意点を確認しておきましょう。

公正証書を作成する

離婚に伴って夫婦の間で取り決めた内容は、必ず書面として残しておきましょう。
住宅ローンの負担についてだけでなく、慰謝料や養育費といったお金に関する約束を口頭だけで済ませるのはおすすめできません。
万が一トラブルになったとき、証拠がなければ約束の履行を求めるのが難しくなります。
リスクを避けるためにも、財産分与を終えたら離婚協議書を作成し、公正証書として残しておきましょう。
公正証書にしておけば法的な効力が強まり、将来的なトラブルの防止につながります。

ローンの負担割合についてよく話し合う

夫婦ごとに事情は異なりますが、住宅ローンの返済は折半が原則です。
ただし、慰謝料が発生する場合には、慰謝料の金額と住宅ローンの返済を相殺する形で調整することもあり、その場合は負担割合に差が生じることがあります。
また子どもがいる場合は、親権を持つ側の収入状況に応じて、一方が多くローンを負担するケースもあります。
たとえば、妻が親権を持ち収入が夫より少ない場合に、夫がローン返済の大部分を担うケースもあるでしょう。
慰謝料や養育費などの要素も考慮しながら、双方の負担が公平になるように住宅ローンの返済割合を決めることが大切です。

離婚しても連帯保証は解除されない

住宅ローンを夫名義で組み、妻が連帯保証人となっているケースもあるでしょう。
ここで注意したいのが、離婚をしても連帯保証人の立場は自動的に解除されないことです。
金融機関からすると、離婚という事実は契約内容に影響しないためです。
この場合、離婚後に元夫が住宅ローンの返済を滞らせると、連帯保証人である元妻が代わりに返済する義務を負います。
リスクを回避するためにも、離婚時には家を売却してローンを完済し、関係を整理しておくことをおすすめします。

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まとめ

離婚を機に新築の家を売却する場合、まずローンがオーバーローンかアンダーローンかを確認し、状況に応じて任意売却や通常売却を進めます。
どちらか一方が住み続ける場合は、登記簿とローンの名義変更を検討しますが、名義を変えずに住むのはリスクが高いため注意が必要です。
また、慰謝料・養育費・ローンの負担割合などの取り決めは必ず書面化し、公正証書として残しておくことをおすすめします。
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