空き家を売りたい！現状のままと更地どちらが良い？かかる費用と税金も解説

空き家を売りたいけれど、解体したほうが良いのかそのままの状態が良いのかと迷っていませんか？
空き家の売却は、現状のままでも更地でもそれぞれにメリット・デメリットがあるため、空き家の状態などを考慮して慎重に検討する必要があります。
そこで、空き家の売却をご検討中の方に、空き家を現状のまま・更地にして売却する方法と費用についてご紹介します。
大阪市で空き家を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を売りたい！①現状のまま売却する方法

空き家を売りたいと考える場合、できるだけ時間と手間をかけずに売却したいと思うのではないでしょうか。
そのような場合は「現状のまま」売却することも可能です。
ここでは、空き家を現状のまま売り出す方法とメリットを解説します。

空き家を現状のまま売り出す2つの方法

現状のまま売却する方法には「古家付き土地」と「中古住宅」の2種類の売り出し方があります。
両者に明確な基準はありませんが、築20年経過しているかどうかを目安にすることが多いです。
というのも、建物は築20年で資産価値がほぼゼロと言われています。
そのため、築20年以上経過している空き家は、建物ではなく土地をメインとする「古家付き土地」として売り出すことが一般的です。
また、それより新しい空き家は「中古住宅」として売り出したほうが良いでしょう。
ただし、築年数はあくまでも目安であるため、築20年以上経過していなくても劣化が激しい場合は土地をメインとして売り出すなど、現状を見て判断する必要があります。

空き家を現状のまま売却するメリット

空き家を現状のまま売却するメリットは主に以下の2つです。

• 解体費用がかからない
• 固定資産税が安い

現状のまま売却すれば、解体する必要がないためそれにかかる費用を節約できます。
また、購入希望者のなかにはできるだけ安く購入して、自分でリフォームしたいと考える方もいらっしゃいます。
そのため、現状のまま売り出せばそのような方たちからの需要が見込めます。
また、建物を解体して更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなります。
しかし、現状のまま売却すれば買主に引き渡すまでの期間、固定資産税を安く抑えることが可能です。
ただし、空き家によっては老朽化が進んでおり、売却後に買主が解体をしなければ活用できないケースもあります。
そのような場合は、売却後に解体の費用や手間を買主に託すことになるため、売却価格が相場よりも低くなるでしょう。

空き家を売りたい！②更地にして売却する方法

空き家を売りたい場合は「更地」にして売却する方法もあります。
ここでは、空き家を更地にして売る方法とメリットについて解説します。

更地にして売る方法

空き家を更地にして売却するためには、建物を解体する必要があります。
更地とは、建物や木々など何もない状態の土地のことを指します。
空き家の劣化が激しく、倒壊などが懸念される場合は更地にしてから売却すると良いでしょう。
また、一般的に更地のほうが売却しやすく、買主が見つかりやすいといわれています。

空き家を更地にして売却するメリット

空き家を更地にして売却するメリットは主に以下の3つです。

• 買主が活用しやすい
• 土地の形状が確認しやすい
• 倒壊のリスクなどトラブルがなくなる

空き家を更地にすれば、買主にとっては活用しやすくなります。
たとえば、新築を建てたいと検討されている方には、解体する必要もないのですぐに着工できます。
また、建物がなくなることですっきりとした見た目になり、印象も良くなるでしょう。
さらに、土地の形状が確認しやすいため、土壌調査や地盤調査などがスムーズにおこなえます。
多くの空き家は倒壊などのリスクがありますが、更地にすることでさまざまなリスクやトラブルを避けることができます。
一方で、更地にする場合は解体費用が発生します。
また更地にすることで固定資産税も高くなるため、更地にしてから売却までに時間がかからないように気を付けなければなりません。

空き家を売りたい！③かかる費用と税金について

空き家の売却の際にも、ケースによって以下のような費用や税金がかかります。

• 解体費用
• 仲介手数料
• 相続登記費用
• 譲渡所得税

それぞれの費用や税金について解説します。

費用と税金①解体費用

上記でもご説明したように、空き家を更地にしたい場合は解体する必要があるため解体費用が発生します。
解体費用の相場は、木造の場合で3～4万円/坪で、鉄骨造の場合で3～5万円/坪です。
そのほかも塀や庭の木の撤去なども含めると、30坪の木造住宅で100万円以上はかかるでしょう。
解体費用は、取り壊し費用だけでなく廃棄・処分や近隣への配慮に関わる費用なども含まれています。

費用と税金②仲介手数料

空き家などの不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。
その後、買主が見つかり売買契約が成立した際に発生するのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は、売却価格に応じて上限額が定められています。
200万円以下の部分は「売却価格×5％+消費税」、200万円超え400万円以下の部分は「売却価格×4％+消費税」、400万円を超える部分は「売却価格×3％+消費税」となります。
ただし400万円以下の場合は最大18万円となることがあるため、事前に確認しておくと安心でしょう。

費用と税金③相続登記費用

空き家を相続で所有した際は、被相続人から相続人へ名義変更をしなければなりません。
その際に発生するのが相続登記費用です。
空き家などの不動産は名義人でなければ売却することができません。
そのため、相続した不動産を売却する場合は、名義変更の手続き（相続登記）が必要です。
その際にかかる費用は、書類の取得費に5,000円～2万円、登録免許税は固定資産税評価額の0.4％かかります。
また、司法書士へ依頼する場合は、別途報酬として5～8万円程度必要です。

費用と税金④譲渡所得税

空き家の売却時に利益が出た場合は、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税は、住民税と所得税の総称です。
売却時の利益は、売却代金から取得にかかった費用と、売却時にかかった費用の両方を差し引いた金額になります。
そして、譲渡所得税は売却時の利益である譲渡所得に対して定められた税率を乗じて算出します。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年超えの長期譲渡所得の場合は「20.315％」、5年以下の短期譲渡所得の場合は「39.63％」です。
なお、ここでいう所有期間とは相続人が不動産を所有してからの期間ではなく、被相続人が不動産を取得してからの期間のため注意しましょう。

まとめ

空き家を現状のまま売却する方法と更地にして売却する方法、またかかる費用と税金について解説しました。
空き家の売却は、現状のままと更地にする場合のそれぞれにメリット・デメリットがあります。
解体費用も高額になるため、空き家の状態なども考慮して、解体が本当に必要なのか慎重に検討する必要があるでしょう。
私たち「平野区不動産売却センター ACE」は、大阪市を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
空き家の売却でお困りの場合や、不動産に関するお悩みがある場合は、ぜひ弊社までご相談ください。