不動産売却でかかる税金の種類は？節税するためのコツも解説

不動産売却で大きな出費となるのが「税金」です。
不動産という大きなお金が動く取引では、税金の金額が高額になることも珍しくありません。
では、土地や建物などの売却時にはどのような税金がかかるのでしょうか。
今回は不動産売却でかかる税金の種類や節税のためのコツを解説します。
大阪市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる税金の種類

まずは、不動産売却でかかる税金の種類を解説します。

種類1：印紙税

税金の種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税は売買契約書に収入印紙を貼り付け、消印して納税します。
売主と買主が1通ずつ売買契約書を保管する場合、それぞれが印紙税を負担するのが一般的です。
また、印紙税は契約金額によって下記のとおり異なります。

• 契約金額500万円～1,000万円以下：5,000円
• 契約金額1,000万円～5,000万円以下：1万円
• 契約金額5,000万円～1億円以下：3万円

契約金額が500万円～1億円以下の、一般的な不動産なら5,000円～3万円が相場となります。

種類2：登録免許税

税金の種類として、登録免許税も挙げられます。
登録免許税とは、不動産売却で生じる名義変更にかかる税金です。
金額は登記の種類によって異なり、売却による所有権の移転の場合は「固定資産税評価額×1.5％」で計算します。

種類3：譲渡所得税

譲渡所得税も、不動産売却でかかる税金のひとつです。
譲渡所得税とは、土地や建物を売却した際に生じた譲渡所得（利益）に対して課税されます。
ここでいう利益とは、不動産売却で得た総収入ではなく、経費や控除額を差し引いた金額です。
不動産は購入時と売却時に費用がかかるため、その費用を経費としてマイナスします。
ちなみに、所得税と住民税を総称したものが譲渡所得税です。

不動産売却でかかる税金のひとつ「譲渡所得税」の計算方法

続いて、不動産売却でかかる譲渡所得税の計算方法を解説します。
譲渡所得税の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
少し複雑に見えますが、いくつかのステップを踏んで計算するとわかりやすいです。

譲渡所得を計算する

先述したとおり、譲渡所得税は不動産売却で生じた譲渡所得に対して課税される税金です。
そのため、まずは譲渡所得を求めることから始めます。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得＝売却価格（不動産売却で得た総収入）－取得費－譲渡費用－控除
不動産売却で得た総収入から、経費をマイナスしたものが譲渡所得です。

取得費を計算する

譲渡所得の計算では、取得費を計上します。
取得費とは、下記のとおり不動産を購入した際にかかった費用です。

• 建築費用や購入費用
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税や不動産取得税などの税金
• 設備費用など

税金を含めた、さまざまな費用が取得費に該当します。
ただし、相続で取得した不動産や、築年数が古い建物の場合、取得費がわからないケースも多いです。
そのような場合は、概算取得費として売却価格の5％を計上します。

建物は減価償却費を差し引く

建物は経年劣化により資産価値が減少するため、購入費用をそのまま取得費として計上できません。
そのため、減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費とは、減少した価値を数字に表したものです。
下記の計算方法で算出できるため、あらかじめチェックしておきましょう。
減価償却費＝取得費用×0.9％×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造や使用用途などによって異なります。
たとえば不動産売却する建物が木造の場合、償却率は0.031です。

譲渡費用を計算する

譲渡所得を計算する際、譲渡費用も差し引きます。
譲渡費用に該当するのは、下記のような費用です。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税などの税金
• 建物の解体費用
• 土地の測量費用など

不動産売却の際にかかった費用のため、固定資産税といった所有中に生じた費用は譲渡費用に含まれません。

控除額を計算する

控除額とは、不動産売却で利用できる控除や特例のことです。
控除額を差し引くと譲渡所得を小さくでき、節税につながります。
控除の例は後述します。

税率をかける

譲渡所得が計算できたら、最後に税率をかけて譲渡所得税を算出します。
税率は下記のとおり所有期間によって変わるため、注意が必要です。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間の判断基準は、売却した年の1月1日時点となります。
たとえば、平成27年4月1日に購入した不動産を令和2年4月1日に売却した場合、令和2年1月1日時点の所有期間は4年です。
そのため、短期譲渡所得の税率が適用されます。

不動産売却でかかる税金を節税するコツ

最後に、不動産売却でかかる税金を節税するコツを解説します。

購入額がわかる書類を多く集める

節税のコツとしてまず挙げられるのが、購入額を多く集めることです。
先ほど、概算取得費として売却価格の5％を計上できると解説しました。
しかし、実際の取得費用が5％を上回っている場合、譲渡所得をより小さくできるため税金を節約できます。
相続で取得した不動産の場合、書類を見つけられないことも多いですが、できる限り探してみましょう。
売買契約書でなくても、通帳の記録など購入額を証明できる書類があれば、取得費として認めてもらえる可能性があります。
取得費になりそうな書類を税務署に持参し、相談してみるのもひとつの方法です。

不動産売却のタイミングを考える

不動産売却のタイミングを考えることも、税金を節税するためのポイントです。
先述したとおり、譲渡所得税を計算する際に用いる税率は、不動産の所有期間によって異なります。
短期譲渡所得の場合、長期譲渡所得の税率と比べて、2倍近く高くなるのがデメリットです。
そのため、売却を急いでいなければ、5年を超えるまで待つことも検討してみてください。
ただし、その分固定資産税や維持費などの経費がかかるため、注意が必要です。
また、不動産価格はそのときの景気や需要の有無などによって左右されます。
不動産価格が上がっているタイミングにも関わらず、5年を超えるまで待っていたら、値下がりする可能性も否めません。
そのため、状況によっては不動産市場が良いうちに売却するのも、選択肢のひとつです。

控除や特例を活用する

不動産売却でかかる税金を節税するためのコツとして、控除や特例の活用も挙げられます。
不動産売却で節税につながる控除や特例は、下記のとおりです。

• 居住用財産（マイホーム）を売却した際の3,000万円の特別控除
• 相続財産を売却した際の取得費の特例
• 特定居住用財産の買換えの特例

控除や特例を活用するためには、適用条件を満たす必要があります。
不動産売却における節税のポイントは、譲渡所得（利益）をどこまでコントロールできるかという点です。
そのため、譲渡所得をできるだけ小さくすれば、節税の効果が高くなります。

まとめ

不動産売却時は、さまざまな種類の税金がかかります。
とくに譲渡所得税は、条件によって税額が変動し、高額になるケースも少なくありません。
節税のコツを押さえておけば、安心して売却を進められるでしょう。
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