リースバックの修繕費は誰が負担する？借り手・貸し手の負担を解説

リースバックをお考え中の方のなかには、リースバック後の修繕費は誰が負担するのか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
想定していなかった費用を請求されることのないよう、事前に借り手と貸し手が負担する修繕費について把握しておくことをおすすめします。
そこで、リースバック後の修繕費は誰が負担するのか、借り手側が負担する修繕費と貸し手側が負担する修繕費についてそれぞれ解説します。
大阪市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバック後の修繕費は誰が負担するもの？

リースバックとは、マイホームを売却したあとに、買主と賃貸借契約を締結し、そのまま住み続けることができる仕組みのことです。
このリースバックは、資金調達をする手段の1つとして挙げられ、住宅ローンの返済が苦しい場合や老後の資金を確保するためなどさまざまな状況で利用されています。
では、リースバック後に不具合などが発生した場合、誰が修繕費を負担するのでしょうか。
ここでは、リースバック後の修繕費を誰が負担するのかを解説します。

修繕費における費用負担の考え方

修繕費などの費用負担の考え方は、分譲マンションを賃貸に出す場合と同じと考えられます。
そのため、売却によって所有権が買主に移れば、費用などの支払い義務も買主に移ります。
しかし、リースバックでは、通常の賃貸借契約と異なる点があるため注意が必要です。
それは、リースバックでは、賃貸中に生じた室内の設備の故障に関しては、賃借人負担（借り手）としているケースが多いことです。
たとえば、給湯器やガスコンロの故障などが挙げられます。
その理由は、借りる前からその物件に住んでいて、リースバック前からその設備を利用していたと考えられるためです。
また、どのタイミングで傷や不具合が発生したのか判断するのが難しいためです。

リースバック会社のなかには賃貸人負担（貸し手）としているケースもある

リースバックでは、通常の賃貸借契約とは違い、修繕費の負担は借り手側が負担するケースが多くあります。
しかし、リースバック会社のなかには、室内の設備の修繕費を貸し手側が負担している会社も存在します。
そのため、実際は修繕費をどこまで負担するかは、契約時にリースバック会社に確認をとる必要があるでしょう。
場合によっては、特約として設けられているケースもあるため、契約書はしっかりと確認しておくことをおすすめします。

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リースバック後に借り手側が負担する修繕費とは？

修繕費に関しては、どこからどこまで借り手側が負担する必要があるのでしょうか。
トラブルを回避するためにも、負担する修繕費についてしっかりと確認しておきましょう。
ここでは、借り手が負担する修繕費のケースを解説します。

借り手の負担①リースバック前にできた傷

借り手側が負担する修繕費としてまず挙げられるのが、リースバック前の傷に対する修繕費です。
リースバック前は、所有者は売主となるため、当然ながら傷の大小にかかわらず借り手側が負担します。
たとえば、畳の交換やカーペットの張替えから、雨漏り対策やシロアリ被害の修繕まで負担する必要があります。

借り手の負担➁リフォーム費用

リースバック後にリフォームをする際も、借り手の負担でおこなう必要があります。
ただし、その際は事前に契約書などを確認し、リフォームが許可されているか確認しましょう。
所有権は売却によって買主に移っているため、必ず貸し手の許可が必要です。

借り手の負担③退去時の原状回復費用

通常、賃貸物件を退去する際は、事前に支払っておいた敷金にて原状回復がおこなわれます。
原状回復とは、退去するときに借りた状態にして戻すことを指します。
たとえば、借主の故意や過失によって消耗または毀損した場合は、借り手が修繕しなければなりません。
リースバックの場合も同様で、退去時の原状回復については借り手が負担する必要があります。
ただし、通常消耗や経年劣化は貸し手が負担するものとされています。
リースバックによる原状回復トラブルを避けるためには、事前に家のなかの写真を撮っておくなど、リースバック会社に共有しておくと良いでしょう。
なお、リースバック後に家を解体するケースもあります。
そのような場合は、原状回復をおこなう必要がないため、借り手が費用を負担する必要はありません。

借り手の負担④家財修繕費用

家電製品（冷蔵庫やテレビなど）や家具、食器など家財に修繕が必要になった場合も、借り手が負担する必要があります。
これらは、生活するうえで必要不可欠のため、借り手は修繕費に備えるため家財保険に入るのが一般的です。

借り手の負担⑤家の修繕費用

自分の故意・過失などによって損害を与えた際は、借り手が修繕費を負担しなければなりません。
たとえば、破裂や爆発、火災、水濡れなどです。
こちらも修繕費に備えるため、リースバック契約時に借家人賠償責任保険に加入するのが一般的です。

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リースバック後に貸し手側が負担する修繕費とは？

リースバック後の修繕費は、貸し手側が負担するケースもあります。
ここでは、貸し手側が負担する修繕費を解説します。

貸し手の負担①火災保険や地震保険

貸し手側の負担する費用としてまず挙げられるのが、火災保険や地震保険です。
火災保険の加入義務は、原則として所有者にあります。
リースバックによって所有者が売主からリースバック会社に移るため、貸し手であるリースバック会社が火災保険を支払います。
火災保険に加入しておけば、火災や落雷、震災、風災で被害を受けた場合に、補償を受けることが可能です。

貸し手の負担➁経年劣化や自然消耗による修繕

借り手の過失などによる修繕は、基本的に借り手側が費用を負担する必要があります。
しかし、経年劣化が原因で修繕が必要な場合は、貸し手が負担しなければなりません。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障が挙げられます。
また、老朽化などにより自然と壊れてしまったものについては、貸し手が修繕費を負担する必要があります。

貸し手の負担③修繕積立金

マンションの場合は、毎月修繕積立金が必要になります。
この修繕積立金についても、所有者である貸し手側の負担となります。
修繕費と修繕積立金は似ていますが、混同しないようにしましょう。
マンションにおける修繕積立金は、マンション全体の大規模修繕のために積み立てられるものです。
室内の修繕費とは性質が異なるため注意しましょう。
なお、実際は、マンションのリースバックでは、管理費や修繕積立金を考慮したうえで家賃設定がおこなわれています。

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まとめ

リースバック後の修繕費は、一般的には所有者が費用などを負担しますが、リースバックの場合は借り手側が負担するケースが多いため注意が必要です。
とくに、リースバック前からの傷や設備の故障、リフォーム費用などは借り手側の負担となるため、トラブルにならないよう契約時にしっかりと確認しておくことが大切です。
一方で、火災保険や経年劣化による破損や傷、自然と壊れたものについては貸し手側の負担となるため、覚えておくと良いでしょう。
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