空き家とは？物件の種類による定義と空き家を手放す方法について解説

親から相続した実家など、将来利用する予定がないのに、とりあえず所有している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
だれも住まなくなった空き家は、さまざまなリスクが生じるため、将来利用するつもりがない不要な空き家は、早急に手放すのが得策です。
そこで今回は、空き家とはなにか、物件の種類によって異なる定義や、空き家を手放す方法について解説します。
大阪市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家とは？基準となる定義

空き家と聞くと、「人が住んでいない家」と認識している方も多いのではないでしょうか。
空き家については、「空家等対策特別措置法」により以下のように定義されています。
1年以上住んでいない、または使われていない家
これを判断する基準は、人の出入りの有無や、電気・ガス・水道といったライフラインの使用状況、利用実績などです。
人が住んでいなくても、倉庫などとして使用している家は空き家に該当しません。

空家等対策特別措置法とは

空家等対策特別措置法とは、正式には「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、2015年5月に施行された法律です。
空家等対策特別措置法が施行された目的は、空き家問題への対応と空き家の有効活用、そして地域社会の活性化です。
近年の日本では、少子高齢化・核家族化が進み、空き家が増え続けることが社会問題となっています。
そこで、空家等対策特別措置法により、空き家の管理と活用の促進を目指しているのです。

特定空家等認定条件

以下のような空き家は、特定空家に認定される場合があります。

• 倒壊など保安上危険となる恐れがある
• 衛生上有害となる恐れがある
• 適切な管理がおこなわれておらず周辺の景観を損なっている
• 放置するのが不適切である

特定空家とは、適切な管理がおこなわれておらず、地域の治安上、衛生上、放置するのは危険な空き家のことです。
特定空家に認定されたら、行政からの助言・指導・勧告・命令に従い、空き家の修繕もしくは解体、植物の伐採などをおこなわなければなりません。
なお、2023年の空家等対策特別措置法の改正により、「管理不全空家」という区分が新設されました。
管理不全空家とは、適切な管理がおこなわれておらず、そのまま放置すると特定空家になる可能性がある空き家を指します。
管理不全空家に認定されると、状態を改善するよう行政から指導が入る場合があります。
指導に従わないと、住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため注意が必要です。

空き家管理チェックリストで確認しよう

国土交通省は、空き家の適切な管理を促すため、「空き家管理チェックリスト」をホームページで公開しています。
定期的に管理をおこなっているか、屋根や外壁に破損はないか、敷地内にごみが散乱していないかなど、細かくチェックできるため、ぜひ活用して確認してみましょう。

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物件の種類による空き家の定義

空き家は「空家等対策特別措置法」により定義されていることを前章で解説しましたが、実は物件の種類によって内容が異なります。
所有している物件の種類に合わせた定義を確認しておきましょう。
そこで次に、物件の種類ごとに定められている空き家の定義について解説します。
物件の種類は大きく分けて以下の5つです。

• 売却用の住宅
• 集合住宅
• 別荘
• 店舗
• その他の住宅

それぞれの定義について解説します。

売却用の住宅

売却することを目的に空き家になっている住宅です。
住み替えなどで引っ越したあと、売却活動中で空き家になっている物件が該当します。
新築、中古に関わらず、1年以上人の出入りがなかったり、ライフラインが使われていなかったりする場合、空き家とみなされる可能性があります。

集合住宅

アパートやマンションなどの集合住宅は、すべての部屋が空室になった場合に空き家とみなされます。
たとえば、10室ある集合住宅で、1室のみ入居者がいた場合、築年数が古く外壁などが老朽化していても空き家にはなりません。
ただし、倒壊の危険があったり、ひどく見た目が悪かったりして近隣住民から苦情がくるほどであれば、建て替えや解体が必要になるでしょう。

別荘

日常生活を送る家とは別に、保養や休暇を目的として所有している別荘は、ふだん人が生活していない状態であるため、空き家と同様に見えます。
しかし、別荘は1年に1回ライフラインを利用した履歴があれば空き家には該当しません。
また、管理会社などに依頼してメンテナンスがおこなわれていれば、1年以上別荘を使用していなくても、空き家とはみなされません。

店舗

店舗は、通常の住宅と同様の基準で定義されます。
1年以上人の出入りがない、または使われていない店舗は、空き家とみなされます。
倉庫や工場も同様です。

その他の住宅

賃貸用でも売却用でもなく、所有者がいるけれど人が住んでいない家もあります。
たとえば、所有者が入院していて不在にしているケースや、所有者が亡くなり子どもが相続したけれど放置されているケースなどが挙げられます。
その他の住宅は、空き家全体の約42％を占めており、今後も増えることが懸念される種類の空き家です。
このような空き家は、基本的に通常の住宅と同じ扱いになります。
特定空家に認定されると、固定資産税が跳ね上がり、最終的には行政代執行がおこなわれます。
行政代執行とは、行政が強制的に空き家を解体し、その費用を所有者から徴収することです。

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空き家と定義される物件を手放す方法

空き家を所有していても、メリットはほぼありません。
したがって、少しでも価値があるうちに手放すのが得策です。
そこで最後に、空き家を手放す方法について解説します。

方法1：売却する

空き家を売却すれば、管理する手間や維持費がかからず、特定空家に指定される心配もなくなります。
空き家の売却方法には、仲介と買取の2種類の方法があります。
状態が良く、立地条件が良いエリアであれば仲介で売却活動をおこなうと、早く買主が見つかるかもしれません。
築年数が古く、需要が低いエリアの場合は、売却期間が長引く傾向があるため買取がおすすめです。

方法2：譲渡する

無償で譲渡するのも方法の1つです。
たとえば、地域で活用できるような空き家であれば、自治体に寄附できる可能性があります。

方法3：取り壊す

空き家を取り壊して更地にするケースも少なくありません。
更地として売り出せば、新築用の土地や駐車場用の土地を探している方もターゲットにすることができます。
また、空き家がなくなれば管理する必要はありません。
ただし、空き家を取り壊すためには多額の費用がかかります。
建物が建っていない土地は、住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置の適用外となり、固定資産税が跳ね上がるため注意が必要です。
更地の売却期間が長引けば、負担が大きくなるため、売却するなら取り壊さずに、古家付き土地として売り出すのがおすすめです。

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まとめ

「空家等対策特別措置法」により、1年以上人が住んでおらず、使われてもいない家は、空き家と定義されます。
空き家の定義は物件の種類によって異なり、賃貸用や売却用の住宅、店舗は、一般的な居住用の住宅と同様に、1年以上使用されていない場合は空き家とみなされます。
空き家を手放す方法はいくつかありますが、なるべく費用をかけずに空き家が立ったままの状態で売却するのがおすすめです。
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