相続税の負担が軽減する無道路地とは？相続税評価額の計算方法も解説

土地にはさまざまな形状があり、なかには使い勝手の悪い土地もあります。
ただし、相続の際は評価額を減額できるので、相続税の負担を軽減することが可能です。
そこで今回はそのような土地の1つである無道路地について、該当するケースや相続税評価額の計算方法もふまえて解説します。
大阪市で相続した土地が無道路地だった方は、ぜひご参考にしてください。

相続の際に評価額が減額になる無道路地の特徴とは

土地は正方形や長方形とは限らず、三角形や旗竿地などのさまざまな形状があります。
そのため、相続の際はこれらのような変わった特徴をもつ土地を取得することもあるでしょう。
使い勝手の悪い土地を相続すると、活用や売却が難しくて困ってしまうかもしれません。
けれど、相続税評価額は形が整っている土地よりも低くなるので、相続税の負担は軽減します。
無道路地もそのような土地の種類の1つですが、特徴を知らないと相続した土地が該当することに気付かないかもしれません。
そこで、まず無道路地の特徴を確認しておきましょう。

無道路地の特徴とは

無道路地とは、以下のような特徴をもつ土地のことです。

• 都市計画区域内にある土地のうち、建築基準法上の道路にまったく接していない土地
• 都市計画区域内にある土地のうち、接道義務を満たしていない土地

無道路地に該当する可能性があるのは、都市計画区域内にある土地です。
都市計画区域は無道路地を理解するうえで大きなポイントになるので、どのような区域なのか確認しておきましょう。

都市計画区域とは

都市計画区域とは、都市計画法に基づいて計画的に街づくりを進めるエリアのことです。
都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域、非線引区域の3種類があります。
市街化区域とは、すでに市街化している区域やおおむね10年以内に市街化を図るべきとされている区域のことです。
市街化調整区域とは、農地や森林を守るために市街化を抑えている区域です。
そして、現時点ではどちらにも区分されていない区域のことを非線引区域といいます。
上記のような都市計画区域にある土地は、無道路地に該当する可能性があります。

接道義務とは

道路にまったく接していない土地は漠然とイメージできるかもしれませんが、接道義務とは何かわからないことがあるかもしれません。
接道義務とは、建物のある敷地は道路に2m以上接していなければならない義務のことであり、建築基準法第43条に定められています。
なお、接道義務は各都道府県で独自の基準が設けられていることもあります。
その場合は、都道府県で定められた基準を満たさないと、道路に2m以上接していても違反とみなされるので注意しましょう。

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相続の際に評価額が減額になる無道路地に該当するケースとは

無道路地は使い勝手の悪い土地の1つであるため、相続すると困ってしまう可能性がありますが、相続税の負担が軽減できるのは助かるでしょう。
土地を正しく評価するためには、相続した土地が無道路地であると判断できる必要があります。
けれど、無道路地の特徴を確認しても、どのような土地が該当するのかイメージすることが難しいかもしれません。
そこで、無道路地に該当するケースを具体的に確認してみましょう。

該当するケースとは

無道路地に該当するのは、道路から離れている土地や、道路とのあいだに第三者が所有している土地があるケースです。
そして、接道部分が2m未満の土地も該当します。
これには、間口が2m未満の場合だけではなく、路地部分の一部の幅が2m未満の場合なども含まれます。
たとえば、路地の道路側は2mの幅があっても、敷地側が1.5mの場合は接道義務を満たしません。
また、都道府県で定められている基準に違反しているケースも該当します。
東京都の基準を例に挙げると、路地部分の長さが20m以上の場合は間口が3m以上必要です。
そのため、路地部分の長さが21mの場合は、間口が2mでも無道路地とみなされます。
さらに、接している道路が建築基準法上の道路ではない場合も無道路地です。
接するべき道路は「建築基準法上の道路」と定められているので、その点も忘れずに確認しましょう。

該当しないケースとは

一見無道路地のように思えても実は該当しないことがあるので、そちらのケースも2つ確認しておきましょう。
1つ目は、土地と道路のあいだにある第三者所有の土地の通行権が設定されているケースです。
第三者所有の土地の通行権を得ている場合は、道路にまったく接していなくても無道路地にはなりません。
2つ目は、対象の土地と道路のあいだにある土地の所有者が同じであるケースです。
道路のあいだにある土地が第三者の所有ではない場合は、無道路地に該当しません。

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無道路地の相続税評価額を計算する方法とは

特徴や該当するケースなどを確認して、相続した土地が無道路地であることがわかったら、相続税評価額を軽減できます。
そこで、相続税評価額の計算方法を確認しておきましょう。

相続税評価額の計算方法

無道路地の相続税評価額は、整形地だった場合の評価額に不整形地補正率を乗じて計算します。
整形地とは、正方形や長方形などの形が整っている土地のことです。
不整形地とは形が整っていない土地のことであり、三角形や旗竿地などが該当します。
不整形地は活用しにくい土地であり、整形地よりも評価額が下がるので、補正率を乗じることによって実際の価値に調整します。
無道路地も不整形地に該当するため、このような計算方法で評価額を算出しましょう。
不整形地補正率を算出するためには、無道路地の地区区分や地積区分、かげ地の割合などを事前に調べておく必要があります。
補正率の算式や相続税評価額の計算方法などは国税庁のホームページに載っているので、詳細を知りたいときは確認してみましょう。

無道路地をできるだけスムーズに売却する方法

無道路地を相続すると相続税の負担は軽減できますが、そのあとに困ってしまう可能性があります。
不動産は所有しているだけで固定資産税や管理の手間などのさまざまな負担が生じるので、使わない場合は早めに売却したほうが良いと考えられます。
けれど、無道路地は活用が難しい特徴をもつので、買主がなかなか見つからない可能性があるのです。
無道路地をできるだけスムーズに売却するためには、以下の2つの方法を検討してみましょう。

• 通路を確保する
• 隣地をすべて買い取る

これらの方法を実践すると無道路地ではなくなるので、買主が見つかる可能性が高まります。
2つのなかでは、通路を確保する方法のほうが実行しやすいでしょう。
通路を確保する際は、隣地の一部を買い取る方法や、土地を等価交換して通路を作る方法などがあります。
実践できそうな方法を検討して、スムーズな売却につなげましょう。
なお、売却が難しそうな不動産を売りたいときは、買取と呼ばれる方法もあります。
買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
買主を探す必要がないので、スピーディーに売却を完了できる可能性があります。
売却価格は相場よりも低くなりますが、無道路地が売れずに困ったときは買取も検討してみましょう。

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まとめ

無道路地は評価額が減額されるので、整形地より相続税の負担が軽減します。
相続税評価額は整形地だった場合の評価額に不整形地補正率を乗じて計算するので、相続したときは詳細を確認しておきましょう。
なお、無道路地はなかなか売れない可能性があるので、通路を確保してから売却する方法や買取なども検討してみましょう。
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