不動産相続でのトラブルとは？ケースごとにトラブル事例と解決策を解説

不動産を相続する際は、不動産を含まない相続と比べてトラブルが起こりやすいといった特徴があります。
実際に不動産相続によるトラブル件数は増加しており、話し合いだけでまとまらず裁判にまでに至ることもあります。
そこで、不動産相続でよくある相続人同士のトラブルや、遺産を平等に分ける際のトラブル、名義変更がされていなかったトラブルについて解説します。
大阪市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続でよくあるトラブル：①相続人同士でトラブルになるケースと解決策

不動産相続でよくあるトラブルの1つ目は、相続人同士でのトラブルです。
とくに相続人の数が多ければ多いほどトラブルになるリスクが高くなる傾向にあります。
ここでは、相続人同士でトラブルになるケースと、その解決策を解説します。

ケース①被相続人（亡くなった方）と同居していた相続人がいる

被相続人が亡くなる前から同居している相続人がいた場合は、トラブルに発展しやすいといえます。
同居していた相続人からすれば、「長年親を支えてきた」「親の面倒を見てきた」といった理由から、自宅の相続を望むでしょう。
しかし、相続財産のなかで親が住んでいた不動産がもっとも高い価値の場合、ほかの相続人も家の相続を申し出ることも少なくありません。
このように、被相続人と同居していた相続人がいる場合は、相続人同士でトラブルになる可能性があります。

ケース②認知していた子どもが名乗り出た場合

親が認知していた子どもや、すでに離婚した配偶者との間にできた子どもが、相続人として名乗り出た場合はトラブルになることがあります。
これらの子どもは、法律上相続人として認められているため、当然ながら相続する権利を有します。
しかし、すでに遺産分割協議がまとまっていた場合は、始めから協議をやり直ししなければならなくなるためトラブルになりやすいのです。

解決策：遺言書を作成しておく

相続人が多い場合は、話し合いだけで解決できないケースが多いです。
そのため、トラブルなく相続を進めるには、被相続人による遺言書の存在が重要になります。
遺言書が作成してあれば、相続時に遺言書の内容に沿って遺産分割をおこなうため、相続人同士でトラブルになることが少なくなるでしょう。
その際は、法的にも効力がある「公正証書遺言」がおすすめです。
公正証書遺言は、遺言者から聞いた内容を公証人が作成する方法で、作成後も公証役場で保管してもらうことができます。
そのため、遺言書を隠蔽されたり偽造されたりするリスクがないので、確実に遺言どおりに相続させることが可能です。
生前で切り出しにくいことですが、相続トラブル回避のためにも遺言書の作成を頼んでおくことをおすすめします。

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不動産相続でよくあるトラブル：②不動産を平等に分ける際にトラブルになるケースと解決策

不動産相続でよくあるトラブルの2つ目は、不動産を平等に分ける際のトラブルです。
普段相続人同士は円満な関係であっても、平等に分けようとすることでお互いに損得しないように揉めてしまうことがあります。
不動産を分割する方法は、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4つです。
まずはそれぞれの分割方法を把握し、そのうえでもっともトラブルが少ない分割方法を解説します。

分割方法①現物分割

現物分割は、不動産の性質を変えることなくそのままの状態で分ける方法です。
不動産を平等に分割するには、土地を分筆してそれぞれで所有する方法になります。
たとえば、子3人の相続人が土地を相続する場合は、1つの土地を3筆にします。
ただし、建物が建っている状態では分筆することが困難なため、現物分割は難しいといえるでしょう。

分割方法②換価分割

換価分割は、相続した不動産を売却し現金化してから相続人で分ける方法です。
たとえば、不動産が2,000万円で売却でき相続人が4人の場合は、それぞれ現金を500万円ずつ受け取る方法になります。

分割方法③代償分割

代償分割とは、不動産を相続人の1人が相続し、残りの相続人には代償金を支払うことにより平等に分割する方法です。
たとえば、長男と次男、長女の3人が相続人としましょう。
このうち長男が1,500万円の価値がある不動産を相続した場合、次男と長女にはそれぞれ500万円ずつ代償金として支払う方法になります。

分割方法④共有分割

共有分割とは、1つの不動産を相続人全員で共有する分割方法です。
たとえば、子ども3人が1つの不動産を共有する場合は、それぞれの持分は3分の1ずつになります。

解決策：換価分割がおすすめ

4つの分割方法のなかで、もっともおすすめの方法は「換価分割」です。
現物分割は一見すると平等に分割できたように思えますが、実際は土地によって価値が異なるため、厳密には平等とは言えません。
代償分割は、自宅である不動産を手放したくないといった場合に有効といえる方法ですが、代償金を支払うだけの資金力が必要になります。
また、不動産の価値を算定する方法は複数あり、評価方法によって支払う代償金の金額が変わるため、トラブルになりやすくなります。
共有分割は、表面上平等に分割したように見えますが、決して望ましい方法とはいえません。
なぜなら、共有者がいると不動産を活用したくても、共有者全員の同意が必要になるためです。
また、共有者に相続が発生すると、さらに共有者が増えるなどして把握しきれなくなるリスクもあります。
したがって、もっとも平等に分けることができ、トラブルを回避できるのは売却して分配する換価分割といえるでしょう。

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不動産相続でよくあるトラブル：③名義変更ができておらずトラブルになるケースと解決策

不動産相続でよくあるトラブルの3つ目は、相続した不動産が名義変更されておらずトラブルとなるケースです。
相続が発生したため、不動産の登記を確認すると所有者が被相続人ではなく、ずいぶん前に亡くなった祖父であったといったケースも珍しくありません。
この場合、祖父の相続から整理する必要があり、膨大な時間や労力を要することになります。
ここでは、名義変更されていなかった場合の解決策を見ていきましょう。

解決策：遺産分割協議書を確認する

名義変更ができていなかった場合は、当時の遺産分割協議書がないか確認してみましょう。
遺産分割協議書には、そのときの相続人について記載されているため、当時の相続人を把握することができます。
また、もし遺産分割協議書が見当たらない場合は、再度作成する必要があり、その際はすべての相続人に署名・捺印をもらう必要があります。

生前にできる解決策：不動産登記を確認しておく

不動産の名義人が親になっているか不安な場合は、親が元気なうちに不動産登記の確認をしておくことをおすすめします。
不動産の登記は、法務局にて確認することが可能です。
また、有料ではあるもののインターネットから閲覧することもできます。

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まとめ

相続財産のなかに不動産が含まれている場合は、遺産分割方法などを巡って相続人同士でトラブルになるケースが多くなります。
そのため、事前に遺言書を作成しておくとトラブルを回避できるかもしれません。
また、不動産の名義が所有者と同じかどうかも確認しておくと、スムーズな相続がおこなえるでしょう。
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