相続した家が空き家になったら？3つの管理方法や放置するデメリットも解説

近年は、相続した実家を誰も使用せずに空き家となる事例が増えていますが、適切に管理しないと思わぬトラブルとなる可能性があります。
そこで今回は、空き家の管理方法と放置するデメリット、空き家トラブルを防ぐための解決策をご紹介します。
大阪市で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

相続した空き家の3つの管理方法とは？

空き家は手入れを怠るとすぐに劣化してしまい、資産価値の低下だけでなく衛生環境の悪化や倒壊の恐れもあります。
空き家を保全するためには、定期的に点検・管理し「換気」「通水」「掃除」の3つをおこなうことが大切です。

①空き家管理で「換気」する際のポイント

空き家を劣化させる最大の原因である湿気は、毎月換気をすることで軽減することができます。
換気をする際は、窓や玄関のドアを開けることはもちろん、食器棚や引き出しなど、地面の湿気が広範囲に溜まりやすい目立たない場所の空気の入れ替えも欠かせません。
新しい空気を取り入れるだけでなく、湿気によってカビやシロアリが発生していないかも点検すると良いでしょう。

②空き家管理で「通水」する際のポイント

水道管は定期的に使用しないと錆びやすくなったり、下水から悪臭がただよってきたりします。
さらには、ネズミや害虫がパイプから侵入してきたり、劣化で水道管が破裂したりする可能性もあります。
そのため、空き家の管理ではこまめに放水し水道管に水を通すことが大切です。
圧力を見ながら60秒程度水を流し、茶色い水が出てきたら錆の疑いがないかも確認しましょう。
少なくとも、4週間に一度は放水することをおすすめします。

③空き家管理で「掃除」する際のポイント

人が住んでいない建物は手入れをしないと埃がたまり、カビや害虫が発生しやすい環境となります。
そのため定期的に空き家に出向き、拭き掃除や掃き掃除をおこなってきれいな状態を保つことが大切です。
また、庭がある場合は、草むしりや植木の剪定をこまめにおこないましょう。
とくに植木は、敷地外にまで木の枝が伸びてしまうと、近隣住民とトラブルとなる可能性があります。
遠方に住んでいてなかなか空き家に出向くことができない場合は、除草剤や防草シートなどで雑草を予防すると良いでしょう。

相続した空き家を放置する3つのデメリットとは？

相続人同士の遺産分割協議がなかなか進まなかったり、多忙で管理がむずかしかったりなどで空き家となった実家をそのままにしている方もいらっしゃるでしょう。
では、相続した空き家を適切に管理せずに放置した場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
空き家を放置する主なデメリットは以下の3つです。

①防災・防犯上のデメリット

空き家を管理せずに放置することは、災害対策と治安維持の両面でリスクがあります。
たとえば、放置されて老朽化した建物は地震や暴風雨などの自然災害で損壊したり倒壊したりする恐れがあります。
人里離れた場所にある空き家であれば損壊・倒壊しても資産価値が下落するだけですが、住宅街にある場合は隣家や通行人に被害が及ぶ可能性もあるでしょう。
実際に、大型台風によって空き家が倒壊し、周囲の建物に被害が発生した事例もあります。
さらに人の気配のない放置空き家は放火されたり、犯罪に利用されたりする事例もあります。
つまり、空き家を放置することは、地域全体の治安をも低下させるデメリットがあるのです。

②所有者責任に問われるデメリット

所有者が空き家を放置することで第三者に被害を与えた場合は、損害賠償責任に問われるリスクもあります。
所有者の空き家に対する責任は民法第717条で定められており、過失がなくても建物を放置したことにより発生した被害について責任を負うことになります。
たとえば「ブロック塀が倒壊して通行人に怪我をさせた」「強風で雨樋や屋根瓦が剥がれ隣の家の窓が壊れた」などで責任を問われるケースが多いです。
また、空き家の相続放棄をしていたとしても、次の相続人や相続財産管理人が決まるまでは相続放棄をした方に管理責任があるためご注意ください。

③特定空家に指定されるデメリット

相続した空き家を放置し続けると「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいた特定空家に指定され、行政から指導や勧告などを受ける恐れがあります。
たとえば、以下のような状態の空き家が特定空家に指定されます。

• 壁が一部崩落しているなど劣化が激しく、安全面から見て構造的に危険な状態
• 悪臭などの衛生環境の悪化が目立ち、有害となる恐れがある状態
• 雑草や植木が伸び放題になっているなど、周囲の景観を損なっている状態

特定空家と指定されても行政の指導に従わなかった場合は、固定資産税の軽減措置が受けられなくなったり、強制的に撤去されたりするデメリットがあります。

相続した空き家を放置するリスクを防ぐ3つの解決策とは？

空き家を放置するデメリットはご理解いただけたかと思いますが、定期的に管理をするのは大変ですよね。
そこで前章で述べた空き家を放置するリスクを防ぐ方法として「解体」「無償譲渡」「売却」の3つの解決策をご紹介します。

解決策1：解体

相続した空き家が老朽化していたり、状態が悪かったりする場合は、解体することをおすすめします。
空き家の取り壊しには費用がかかりますが、解体することで特定空家と認定されたり、所有者責任を追及されたりするリスクを防ぐことができます。
自治体によっては、空き家対策として解体費用の一部を補助する制度もあります。
大阪市においては、例年「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」により、工事費用の2分の1～3分の2（上限75～200万円）を補助する制度があります。
ただし補助を受けるにはいくつかの条件があり、先着順となりますので、詳しくは大阪市の窓口やホームページでご確認ください。

解決策2：無償譲渡

無償譲渡とは、無償で誰かに目的の物を譲り渡すことを言います。
贈与と呼ぶこともあり、売却するのがむずかしいような空き家については知人や近隣住民に無償譲渡するケースが多いです。
空き家を無償で譲渡するメリットは、「所有者の責任を回避できる」「管理の手間が省ける」「固定資産税等の維持費の負担から解放される」の3点です。
ただし、身近に譲受人がいない場合は、譲り受けてくれる相手を探すのに苦労するでしょう。

解決策3：売却

相続した空き家は、資産価値が低下する前に早めに売却することをおすすめします。
空き家の売却方法は「そのままの状態で売却」「解体して更地で売却」「不動産会社に買取を依頼する」の3つです。
どちらの売却方法が良いかは、空き家の状態によって異なります。
そのため、不動産会社に空き家の査定を依頼し、そのうえで売却方法を決定するのがベストです。
私ども「平野区不動産売却センター ACE」は、大阪市を中心に不動産売却の査定を受け付けています。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

相続した不動産が空き家になったとき、そのまま放置すると周辺住民とのトラブルの元になったり、固定資産税の軽減措置が受けられなくなったりなどのデメリットがあります。
そのようなデメリットを回避するには、早めに売却するのがおすすめです。
私ども「平野区不動産売却センター ACE」は、大阪市を中心に売却のプロが不動産売却のサポートを真摯におこなっております。
大阪市で空き家を相続した方は、ぜひお気軽にご相談ください。