不動産の相続時に発生する税金は2種類！税金の計算方法や節税対策を解説

不動産の相続にあたり、税金や手続きに不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産の相続時に発生する税金の種類と計算方法、節税対策についてご紹介します。
大阪市で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の相続で発生する税金の種類とは？

不動産を相続した際は、登録免許税と相続税の2種類の税金がかかります。

登録免許税とは？

登録免許税とは、不動産登記を申請する際にかかる税金です。
不動産の相続では、被相続人（故人）から相続人の名義に変更する「相続登記」の手続きをおこないます。
その相続登記の申請の際に、登録免許税がかかるのです。
相続登記にかかる登録免許税の計算式は「固定資産税評価額×0.4％」です。
固定資産税評価額は固定資産税などを計算する基準となる評価額で、固定資産税納税通知書で確認できます。
相続登記の申請は、法務局窓口かオンラインでおこないます。
登録免許税は現金納付が原則ですが、オンライン申請の場合は電子納付も可能です。
登録免許税が3万円以下の場合は、収入印紙で納付することもできます。

相続税とは？

相続した財産の総額が基礎控除額を超える場合は、超えた部分に相続税が発生します。
相続税は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内に、被相続人の住所地を所轄する税務署に申告しなくてはなりません。
金融機関での一括納付が原則ですが、国税クレジットカード支払いサイトを利用すればクレジットカードでの支払いも可能です。
ただし、クレジットカードで相続税を支払う場合は以下のデメリットがあります。

• カード払い1回につき1,000万円未満の金額しか納付できない
• 領収証が発行されない
• カードの利用限度額の範囲内でしか納付できない
• 決済手数料がかかる

相続税を納付する際は、自分で納税額を計算しなくてはなりません。
相続税の計算方法は、次章で解説します。

不動産の相続にかかる税金の計算方法とは？

相続税の計算は、以下の5つの手順に沿っておこないます。

①遺産総額の計算

まずは、遺産の総額を計算しましょう。
現金や預貯金、不動産など、経済的に価値のある相続財産の額を足していきます。
また死亡の3年前までに被相続人から贈与された財産や、生前に相続時精算課税の適用を受けて贈与された財産なども相続財産になるため、注意が必要です。
借入金や未払金などの債務がある場合は、遺産総額から差し引きます。

②遺産総額から葬式費用などを差し引く

次に、①で算出した金額から、葬式費用などを差し引きます。
葬式費用とは、埋葬・火葬・納骨にかかった費用や、通夜・告別式に際し葬儀会社に支払った費用など、葬式にあたって必ずかかる費用のことです。
香典返しの費用や初七日や法事の費用などは含まれませんのでご注意ください。

③基礎控除額を差し引く

さらに②で算出された金額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を求めます。
基礎控除額の計算式は、以下のとおりです。
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば法定相続人が2人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×2人）」で4,200万円になります。
課税遺産総額から基礎控除額を差し引いた結果、0やマイナスになった場合は相続税はかかりません。

④相続税の総額を計算

これまでの計算の結果、相続税が発生する場合は、各相続人が法定相続分どおりに取得したものとして、各相続人の課税価格を計算します。
課税価格＝課税遺産総額×各相続人の法定相続分
法定相続分は相続人の組み合わせによって変わり、配偶者と子どもが相続人になる場合の法定相続分はそれぞれ2分の1です。
また配偶者と父母などの直系尊属の場合は、配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1が法定相続分となります。
配偶者と兄弟姉妹の場合は配偶者が4分の3と兄弟姉妹が4分の1、配偶者がいない場合は子どもが全額相続します。
さらに配偶者以外の相続人が複数人いる場合は、人数に合わせて均等に分けるのが決まりです。
子や孫がいない場合は父母や祖父母が相続人となるため、把握しておきましょう。
なお課税価格を計算して端数が生じた場合、1,000円未満は切り捨てます。
次に、各相続人の課税価格に税率を掛け、控除額を差し引きます。
相続税＝課税価額×税率－控除額
税率や控除額は課税価格によって異なるため、国税庁のホームページで確認しましょう。
各相続人の税額を計算した後に、合計して相続税の総額を求めます。

⑤実際の相続に応じた各相続人の相続税額の計算

最後に、相続税の総額を相続人が実際に相続した財産の課税価格に応じて按分し、相続人ごとの税額を計算します。
各相続人の税額＝相続税の総額×各相続人の課税価格÷課税価格の合計
利用できる税額控除の特例がある場合は、その控除額を差し引いた額が実際の納税額になります。

不動産が相続時に税金の節税対策になる理由とは？

不動産の相続は、現金での相続より相続税が安くなります。
現金を不動産にすることで節税対策になる理由は、以下の3つです。

• 不動産は現金よりも相続税評価額が下がる
• 不動産を貸し出すと税額が下がる
• さまざまな種類の特例が適用できる

まず土地にかかる相続税の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。
しかしどちらの方法を用いても、評価額は相続開始時点の売却価格よりも低い額となるため、結果的に相続税額も少なくなります。
建物については固定資産税評価額で計算しますが、こちらも同様に評価額は市場価格の7割程度。
このように不動産は現金よりも評価額が低くなるため、不動産として相続することで相続税額が抑えられるのです。
また不動産を賃貸物件として活用していると、さらに評価額が下がります。
賃貸物件にするだけで約30％も評価額を減額できるため、大きく節税できるでしょう。
さらに不動産は、現金で相続するよりも適用できる税金の控除や特例が多い点もメリットです。
たとえば10年以内に2回相続が発生した場合は「相次相続控除」を活用することで、1回目に支払った相続税の一部を2回目の相続税から控除できます。
くわえて生前にできる節税対策として「住宅資金贈与制度」も挙げられます。
住宅資金贈与制度とは、住宅を購入するための資金として子や孫に贈与をおこなった場合に、最大1,000万円まで贈与税が非課税となる制度です。
原則、贈与から3年以内に贈与者が死亡したときの贈与財産は相続税の対象となりますが、この特例を適用して非課税になった部分は課税対象となりません。
また配偶者については「配偶者贈与制度」があります。
配偶者贈与制度では、居住用の不動産を購入する場合に限り、最大2,000万円まで非課税となります。
配偶者贈与制度についても非課税となった部分は相続税に加算されませんので、生前の節税対策としておすすめです。
ただし上記の3つの特例や控除を利用するには、一定の要件を満たす必要があります。
また上記の特例と併用できない税額控除や特例もあるため、個別の事情に合わせて上手にご活用ください。

まとめ

不動産を相続したときに発生する税金は、登録免許税と相続税の2種類です。
相続税については、相続した財産が基礎控除額を超える場合に課されます。
不動産での相続は、現金よりも評価額が低く、さまざまな控除や特例が使えるなど、相続税の節税対策になるため、状況に合わせて検討していきましょう。
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