共有名義の不動産は任意売却できる？ポイントや手順について解説

住宅ローンが残っている不動産は、通常の不動産売却の流れで進めることができず、「任意売却」をおこなうことになります。
さらに不動産が共有名義の場合は、単独名義の不動産を売却するときには問題にならないことにも注意が必要です。
今回は、任意売却とはなにか、抵当権の範囲によっては単独で売却できないことや、任意売却の手順について解説します。
大阪市で共有名義の不動産を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

任意売却とは？共有名義の不動産で知っておくべきポイント

まずは、そもそも任意売却とはなにか、その概要や競売と比較した場合のメリットについて解説します。

任意売却とは

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関が「抵当権」を設定します。
抵当権とは、債務者（住宅ローンの契約者）が住宅ローンを返済できなくなった場合に、対象の不動産を売却して債権（融資したお金）を回収する、いわば担保です。
この抵当権は、住宅ローンを完済しなければ消えません。
住宅ローンが残っている状態、つまり抵当権がついている不動産を売却することはできませんが、ローンを返済できない場合に金融機関が認めれば、売却して返済に充てる方法があります。
これを「任意売却」といいます。
任意売却とは、金融機関の合意を得て抵当権をはずしてもらい、通常の不動産売却と同様の流れで売却する方法です。
任意売却をおこなう場合は、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態であるため、売却後も債務が残ります。
残った債務は、引き続き返済していかなければなりません。
なお、任意売却をおこなわず、住宅ローンの滞納が続くと、最終的には競売にかけられることになります。

競売と比較した場合のメリット

競売とは、住宅ローンの滞納が続いた場合に、債権者が裁判所に申立てをおこない、裁判所の権力によって強制的に不動産を売却して債権を回収することです。
競売にかけられた場合、債務者にとって多くのデメリットが生じるため、その前に任意売却を検討するのが得策です。
任意売却は、競売と比較すると以下のようなメリットがあります。
競売より高値で売れる
競売は、市場相場の5割～6割程度の価格で落札されるのが一般的です。
任意売却は、通常の不動産売却と同様、売却活動をおこなって買主を募るため、市場相場に近い価格で売却できる場合もあります。
競売より多くのお金を返済に充てられるため、売却後に残る債務を競売より減らせます。
自分の意思で売却できる
競売は、債務者の意思とは無関係に手続きが進みます。
売り出し価格や引渡し日など、債務者の希望や都合が反映されることはありません。
任意売却は、売却の期限は設定されますが、自分の意思で売却できます。
残った債務を分割返済できる
競売で得た売却代金を返済に充てても、多額の債務が残るケースがほとんどです。
そして、残った債務は、一括で返済しなければなりません。
任意売却の場合、金融機関との交渉によっては、残債の分割返済が可能です。
無理のない範囲で返済できるよう考慮してもらえる可能性があるため、落ち着いて生活を立て直すことができるでしょう。

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共有名義の不動産を任意売却する際は抵当権に注意

不動産を共有名義で所有しているケースもよくあります。
単独名義であれば、名義人の意思だけで任意売却をおこなうことが可能です。
しかし、共有名義の不動産は、共有している範囲によって状況が異なるため注意が必要です。
そこで次に、共有名義の不動産を任意売却するうえで押さえておきたいポイントについて解説します。
共有名義の不動産についている抵当権は、主に以下の2つのケースに分かれます。

不動産全体に抵当権が設定されているケース

共有名義の不動産全体に抵当権が設定されている場合は、共有者の同意を得なければなりません。
民法においても、「ほかの共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることはできない」と定めています。
つまり、共有名義の不動産の場合、共有者のうち1人でも反対する方がいると、任意売却をおこなうことはできないのです。

共有持分のみに抵当権が設定されているケース

不動産全体ではなく、共有者それぞれの共有持分に抵当権が設定されているケースもあります。
たとえば、夫婦が1/2ずつ出資して住宅ローンを組んだ場合、抵当権はそれぞれに設定されます。
この共有持分のみについては、独断で任意売却をおこなうことが可能です。

共有持分のみの売却は現実的に難しい

共有持分のみに抵当権が設定されている不動産であれば、その持分のみの任意売却は可能です。
しかし、不動産を物理的に分けることはできません。
また、個人の方で共有持分のみを購入してくれる買主はほぼいないでしょう。
したがって、現実的には、共有持分のみに抵当権が設定されていても、売却するのは難しいといえます。

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共有名義の不動産を任意売却する際の手順

共有名義の不動産の任意売却を検討するにあたって、どのような手順で進めれば良いのか事前に把握しておくと、スムーズに手続きが進みます。
また。自分の持分のみを現金にする方法があれば知っておきたいですよね。
そこで最後に、共有名義の不動産を任意売却する手順と、自分の持分のみを現金にする方法について解説します。

共有名義の不動産を任意売却する手順

共有名義の不動産の任意売却は、以下のような手順で進めます。

• 売却方法を決める
• 不動産会社に仲介を依頼する
• 売却活動をおこなう
• 売買契約を結ぶ
• 決済・引渡し
• 残債の返済スタート

不動産全体に抵当権が設定されている場合、共有者全員に任意売却の同意を得なければなりません。
ほかの共有者が任意売却に反対であれば、自分の持分のみを現金にする方法を考える必要があります。
共有者全員が任意売却に賛成であれば、通常の不動産売却と同様の手順で進めます。
不動産会社の仲介により買主が見つかったら、売買契約を結び、決済完了後に物件を引渡せば、取引完了です。
売却代金は返済に充てられ、金融機関と計画を立てたうえで残債の返済がスタートします。

自分の持分のみを現金にする方法

共有名義の不動産全体を任意売却することに共有者全員の同意を得られない場合、不要な持分を所有し続けなければならないのでしょうか。
自分の持分のみを現金にする場合、先述したように、市場に売り出しても個人の買主が現れる可能性は低いです。
そこで、以下の2つの方法を検討してみましょう。
共有者に持分を買ってもらう
ほかの共有者が、持分を増やしたいと考えている可能性があります。
そこで、ほかの共有者が共有持分を買ってくれないか相談してみましょう。
もし、それが可能であれば、自分の持分のみを現金化できます。
不動産会社の買取を利用する
不動産会社のなかには、買取を専門に扱う会社があります。
共有持分の買取の実績があれば、知識も豊富です。
買取業者に売却すれば、ほかの共有者と一切関わることなく自分の持分のみを売却できますが、あとでもめ事が起きるかもしれません。
したがって、しっかり契約内容を熟読し、納得したうえで契約を結ぶことが大切です。

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まとめ

住宅ローンを滞納した場合、放置するとどんどん状況は悪化し、最終的には競売にかけられます。
競売は、安値で落札され、債務者の要望が反映されることもないため、競売になる前に任意売却で現金にするのがおすすめです。
共有持分にそれぞれ抵当権が設定されている場合は、ほかの共有者に持分を買い取ってもらう、もしくは共有持分を専門に扱う買取業者に依頼して現金に変えることを検討しましょう。
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