相続した不動産を売却するなら不動産買取がおすすめ？仲介との違いも解説！

相続によって不動産を取得したものの、「管理が難しい」「すぐに現金化したい」といった理由から売却を検討する方は少なくありません。
不動産の売却方法には、最も一般的な仲介にほかに、不動産会社に直接売却する買取もあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
今回は、相続した不動産をスムーズかつ損なく売却するためのポイントを解説します。
大阪市で相続した不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産は不動産買取がおすすめ？個人への売却との違い

不動産を売却する際は、一般的に個人への売却（仲介）が選ばれることが多いです。
しかし、相続した不動産に関しては、買取のほうが適しているケースもあります。
まずは、仲介と買取それぞれの特徴や手続きの流れを整理してみましょう。

仲介とは

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、一般の買主を探して売却を進める方法です。
通常は、まず不動産会社に査定を依頼し、提示された条件に納得できれば媒介契約を結びます。
その後、不動産会社が広告や内見対応などをおこない、買主が決まれば売買契約を結んで物件を引き渡すという流れです。
仲介の大きなメリットは、買主との交渉が可能で、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある点です。
また、不動産会社が売却活動を全面的にサポートしてくれるため、手間をかけずに安心して進められるでしょう。
デメリットとしては、仲介手数料が発生することに加え、売却までに時間がかかる点が挙げられます。
相続した不動産については「3年10か月以内の売却」が有利とされていますが、仲介では買主がすぐに見つかるとは限らず、数年経っても売れないケースも少なくありません。
とくに、築年数が古い物件や需要が低い地域にある不動産は、売却までに時間を要する可能性が高くなります。

買取とは

買取とは、不動産会社が売主から直接物件を購入する方法です。
仲介と同様に、まずは不動産会社に査定を依頼しますが、その後は大きく流れが異なります。
査定額に納得できれば、そのまま不動産会社と売買契約を結び、買主を探す売却活動は不要です。
不動産売却で最も時間がかかるのは、買主を見つけるための売却活動です。
買取であれば、すでに売却先が決まっているため、スピーディーに現金化できるというメリットがあります。
また、買主が不動産のプロであるため、取引後のトラブルが発生しにくい点も安心材料です。
さらに、不動産会社によっては、仲介で売れなかった物件でも買い取りに応じてくれる場合があります。
相続した不動産を早く処分したい方や、急いで資金が必要な場合は、仲介よりも買取を優先的に検討すると良いでしょう。

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相続不動産は3年10か月以内に売却するのがおすすめ！その理由とは

前述のとおり、相続した不動産は3年10か月以内に売却するのが望ましいとされています。
この期間内に売却することで、「取得費加算の特例」が適用され、節税効果が期待できるためです。
ここからは、相続不動産の売却時に活用できるこの特例について解説します。

取得費加算の特例とは？

取得費加算の特例を理解するには、まず譲渡所得税の仕組みを押さえておく必要があります。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に課される税金です。
ここでいう譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額を指します。
つまり、取得費や譲渡費用が多いほど譲渡所得は小さくなり、その分課税額を減らすことが可能です。
相続税は取得費に含めることができませんが、「取得費加算の特例」を利用すれば、支払った相続税の一部を取得費として計上でき、節税につながります。
取得費加算の特例を適用するには、「相続税の申告期限から3年以内」に売却する必要があります。
これは相続開始から数えると、おおよそ3年10か月以内に不動産を売却する必要があるということです。
この期間を過ぎてしまうと、特例が適用できず、結果的に譲渡所得税の負担が増える恐れがあります。
実際には、相続人同士の協議や名義変更などに手間取り、気づいた時には期限を超えていたというケースも少なくありません。
とくに、仲介で売却を進める場合は、買主が見つかるまでに時間がかかることもあるため、売却を急ぐなら不動産会社による買取も視野に入れましょう。
なお、取得費加算の特例には売却期限以外にも条件が設けられているので、事前に国税庁の公式サイトなどで詳細を確認しておくと安心です。

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相続人は知っておきたい契約不適合責任！不動産買取で免責も可能

相続した不動産を売却する際は、契約不適合責任についても理解しておくことが大切です。
ここからは、契約不適合責任の概要と免責に関するポイントについて解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、不動産を売ったあとに、契約で取り決めた内容と違う状態の物件だった場合に、売主が責任を負う制度です。
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」に代わって導入され、買主の保護がより強化されています。
たとえば、売却後に物件の雨漏りが発覚し、契約書にそのことが記載されていなかったとしましょう。
買主は契約内容と違うとして、修理を求めたり売買代金の減額や損害賠償を請求したり、最悪の場合は契約の解除を求めることも可能です。
以前の制度では、買主が「売主も知らなかった欠陥だった」と証明する必要がありましたが、現在はそのような証明は不要となっています。
このように、契約不適合責任では、買主が請求しやすくなった一方で、売主にとっては責任が重くなっています。
そのため、売却前には物件の状態をしっかり確認し、契約時には買主に対して正確な情報を伝えることが重要です。
なかでも、相続で取得した不動産は、自分で住んでいたわけではないため、不具合に気づかないことも多く注意が必要です。
築年数の古い物件や状態がわかりにくい相続不動産を売却する場合は、事前に専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。
また、不動産会社による買取であれば、契約不適合責任を一部免責できるケースもあります。
こうした点も踏まえて、トラブルを避けながらスムーズな売却を目指しましょう。

契約不適合責任の免責に関するポイント

不動産の買取では、買主が不動産会社となるため、契約不適合責任を一定の範囲で免責できるケースがあります。
契約不適合責任を免責とすれば、売却後に物件の不具合が見つかっても、売主が責任を問われる心配はありません。
ただし、すべての責任を一方的に免責するような契約内容は、公平性を欠くとして無効とされる可能性があります。
契約内容に不備がないか、不利な条件が含まれていないかどうかをしっかり確認したうえで、慎重に手続きを進めることが大切です。

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まとめ

相続不動産を手放す際は、不動産会社による買取を選ぶことで、スムーズかつ短期間で売却が可能です。
3年10か月以内の売却なら「取得費加算の特例」が適用され、譲渡所得税を抑えることもできます。
また、買取なら契約不適合責任を一部免責できる場合もあり、相続人のリスク軽減につながる点もメリットです。
なるべく早めに売却して負担を軽減したい方や、特例を利用したい場合は、仲介よりも買取を優先的に検討しましょう。
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