離婚後もリースバックすれば住み続けられる？利用するメリットと注意点を解説

離婚が決まると、多くのご夫婦がまず直面するのが 「自宅をどうするか」 そして 「住宅ローンをどう返済するか」 の2つです。
本記事では、離婚で生じる持ち家と住宅ローンのトラブルや離婚時にリースバックを利用するメリットと注意点について解説します。
大阪市にお住まいの方でマイホームの売却を検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

離婚で生じる持ち家と住宅ローンのトラブルとは？

離婚を考えるとき、多くの方が頭を悩ませるのが「持ち家（マイホーム）」と「住宅ローン」の扱いです。

名義の問題

離婚やリースバックを検討する際は、自宅に関わる名義を正確に把握しておくことが最初の一歩です。
確認すべき情報は「不動産の名義人」「住宅ローンの名義人」「連帯保証人」の3つですが、個別に見ていくとそれぞれ重要な意味があります。
まず不動産の名義人とは、登記簿謄本に記載された家の所有者を指します。
夫婦いずれか単独の場合もあれば、共有名義になっているケースもありますが、どちらであっても登記簿謄本を取り寄せればすぐに確認可能です。
次に住宅ローンの名義人は、ローン契約を締結し返済義務を負っている方のことです。
名義は登記簿謄本やローン契約書に明示されており、夫婦どちらか一方、あるいはふたりの連帯債務になっている場合があります。
誰が返済責任を負うのかを明確にすることによって、今後の資金計画に大きな差が生まれます。
さらに忘れてはならないのが連帯保証人の存在です。
連帯保証人が設定されていると、住宅ローンの返済義務が保証人にも及ぶため、名義人同様に責任の範囲を確認しておく必要があります。
連帯保証契約書に名前が記載されていますが、不明な場合は借り入れ先の金融機関へ問い合わせれば教えてもらえます。

住宅ローン残債があると名義変更はハードルが高い

離婚後の財産分与で自宅の名義を変更したい場合、まず確認すべきは住宅ローンの残債です。
ローンが完済されているかどうかで手続きの難易度が大きく変わります。
住宅ローンが完済済みであれば、必要書類をそろえて法務局で登記申請をおこなうだけで名義変更が可能です。
登記完了後は新しい名義人が正式な所有者として認められます。
一方、まだ住宅ローンが残っている場合は事情が複雑です。
たとえば、夫名義の家を離婚後に妻が取得したいと考えていても、ローン契約者を夫から妻へ変更するためには、妻が改めて住宅ローンを組み直す必要があります。
金融機関は新規契約者に対して安定した返済能力を求めるため、専業主婦など収入が不十分なケースでは審査が通らず、名義変更が認められないことが一般的です。

連帯保証人のリスク

離婚時に見落としがちな論点として、配偶者が連帯保証人になっているケースがあります。
連帯保証人は、名義人が返済できなくなった場合に同等の支払い義務を負う立場です。
つまり、離婚しても連帯保証人の責務は消えないため、ローンの支払いが滞ると請求が連帯保証人に及ぶリスクがあります。

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離婚時にリースバックを利用するメリット

離婚時は、家を手放すかどうか、売却による資金の分配方法、そして住宅ローンの返済をどのように進めるかなど、複雑な判断を迫られがちです。
そんなときに活用を検討したいのが「リースバック」です。
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、その後は賃貸として家に住み続けられる仕組みのこと。
離婚時にリースバックを利用するメリットについて、いくつかの視点から解説します。

売却による資金の確保と柔軟な財産分割

離婚時の財産分与でポイントとなるのが、家を「現金化して分割」できるかどうかです。
リースバックを利用すれば、まず家を売却して資金を手にしつつ、同じ家に住み続けられる可能性が生まれます。
離婚前に売却代金を受け取れば、そのお金を元に夫婦間で公平に分割できるため、財産分与がスムーズに進みやすくなるでしょう。

子どもの生活環境を守りやすい

離婚後も、子どもの学校区や生活環境をできるだけ変えたくないと考える方は多いでしょう。
リースバックであれば、家そのものを売却しても、そのまま家賃を払って住み続けられるため、子どもの転校や引っ越しによるストレスを最小限に抑えられます。
また、同じ地域に住み続けることで、近隣住民との関係や子どもの友人関係を維持しやすくなることもメリットの1つです。

住宅ローンの返済問題をクリアにしやすい

離婚時にもっとも悩みがちな要素の1つに「まだ住宅ローンの返済が残っている」ケースが挙げられます。
その点、リースバックならば売却代金によってローンを完済でき、連帯保証人の責務や月々の返済負担を解消しやすくなります。
ローンの残債を整理した状態で新たな生活をスタートできるため、離婚後の家計運営にもメリットが大きいでしょう。

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離婚時にリースバックを利用する場合の注意点

離婚時にリースバックを活用すれば、住宅ローンを整理しつつ住み慣れた家に住み続けることが可能になるなど、多くのメリットが期待できます。
一方で、十分に理解しないままリースバックを選択すると、後々思わぬトラブルや損失が生じる可能性があります。
主な注意点は、以下のとおりです。

注意点①住宅ローンの残高を確認すること

リースバックを検討する際、まず最初におこなうべきなのが、住宅ローンの残高を確認することです。
残債がいくら残っているかを知らないまま話を進めると、オーバーローン（売却価格がローン残高を下回る状態）になっているかどうかも把握できず、売却による完済が難しくなる恐れがあります。
オーバーローンの場合でもリースバックの道はゼロではありませんが、任意売却や差額の支払いなど、金融機関と綿密な調整が必要です。

注意点②リースバック後の家賃の支払いリスク

家を売却して賃貸として住み続けられるリースバックは、離婚時の家族の住居確保に大きく役立ちますが、注意しなければいけないのが、その後の家賃の支払いです。
リースバックを利用すると、売却益によって住宅ローンの負担がなくなる代わりに、毎月の家賃が必要となります。
離婚後は家計の状況が大きく変化し、収入が減少するケースも多いでしょう。
家賃と生活費を合わせた支出が想定以上にかさむと、新生活が立ち行かなくなるリスクがあります。
契約前に家賃の金額や更新時の家賃改定の有無、さらには契約期間などをしっかりと確認し、自分たちの将来の収支計画と合致しているかどうかを見極めることが重要です。

注意点③売却価格が相場より安くなりやすい可能性

リースバックをおこなう場合、多くのケースで売却価格が相場より安くなりやすい傾向があります。
なぜなら、リースバックを実施する不動産会社は、買い取った物件をそのまま賃貸に回す性質上、リスクを考慮した価格設定をおこなうからです。
もし家賃の支払いが滞ってしまうと、不動産会社側にもリスクが生じます。
こうした事情があるため、一般的な売却よりも低い金額を提示される可能性が高いのです。
売却価格の交渉だけでなく、賃貸条件（家賃や契約期間など）も合わせて検討すると、総合的に満足度の高いリースバックを実現できます。

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まとめ

離婚時は、持ち家の名義や住宅ローン残債、連帯保証契約についてトラブルが生じがちです。
リースバックを利用するメリットは、持ち家を現金化して財産分与できる点や子どもの生活環境を維持できる点、住宅ローンの返済に充てられる点です。
一方、住宅ローンの残高や売却価格の相場、家賃の支払いなどに注意しましょう。
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