リースバックと任意売却の違いとは？併用がおすすめなのはどんな方？

失業や病気など、思わぬ収入減により、住宅ローンの返済に苦しむ方も少なくありません。
住宅ローンの返済が難しくなったとき、リースバックや任意売却を検討する方も多いでしょう。
両者は併用できないと思いますが、併用できるケースもあります。
今回はリースバックと任意売却の違い、併用できるケースや併用がおすすめの方について解説します。
大阪市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックと任意売却の違いとは？

まずは、リースバックと任意売却、それぞれの特徴や違いについて解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、マイホームを売り、賃貸物件として住み続ける取引方法です。
売却後は売却先の不動産会社と賃貸借契約を締結し、家賃を支払います。
リースバックは、一般的な売却と違い、売買と賃貸を組み合わせたものです。
リースバックのメリットとして、同じ家に住み続けられることが挙げられます。
引っ越しをしなくて済むので、生活環境を変えずに売却手続きをおこなうことが可能です。
また、売ることによってまとまった資金を受け取ることができます。
住宅ローンを完済したり教育資金に充てたり、老後の資金として蓄えたり、さまざまな用途に使用できるのがメリットです。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの残るマイホームを、金融機関の承諾を得て売る方法です。
住宅ローンの残る不動産を売るときは、残債を完済しなければなりません。
お金を借りてマイホームを購入したり建てたりする場合、金融機関はその物件に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、対象の土地や建物を担保にする権利です。
返済が難しくなったとき、担保に設定しているものを売却し、貸したお金を回収します。
抵当権が設定されている状態で、マイホームを売却することはできず、売るためには抵当権の抹消登記が必要です。
抹消登記をおこなえる条件が、残債の完済となります。
残債を完済している不動産を売るときと違い、金融機関に抵当権を抹消してもらったうえで売却する方法です。
任意売却のメリットとして、市場価格で売却しやすいことが挙げられます。
競売とは違い、相場に近い価格で売ることが可能です。
もし競売になってしまった場合、市場価格の7割程度で取引されるのが一般的となります。
任意売却であれば、より多くのお金を手元に残すことができるでしょう。

両者の違い

両者の違いを、下記にまとめました。

• 目的：リースバックは売却して済み続けること、任意売却は借金を返すこと
• ブラックリスト：リースバックは載らない、任意売却は載る
• 買主：リースバックは不動産会社、任意売却はマイホームを探している個人

目的や買主が誰になるのか、ブラックリストへの掲載の有無などが、主な違いです。

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リースバックと組み合わせて任意売却が利用できるケース

続いて、リースバックと組み合わせて、任意売却が利用できるケースについて解説します。

ケース1：任意売却でマイホームをリースバック会社に売却

利用できるケースとしてまず挙げられるのが、任意売却にて、マイホームをリースバック会社に売ることです。
売却価格が、お金を貸した側の合意を得られる金額の場合、任意売却とリースバックを組み合わせることができます。
もし返済できない状態が続いた場合、最終的に競売に移行するのが一般的です。
競売が実行された場合、誰が落札するかわかりません。
そのため、そのまま住み続けることは現実的に難しくなります。
借りたお金を完済したあとも、今の家にそのまま住み続けたい場合には、まずは任意売却を選択します。
任意売却なら、通常の売却と同じように、買主を選べるからです。
そのあとは、お金を貸した側が納得するような金額で買取が可能な不動産会社を探します。
最後に債権者の合意を得ることによって、両方を利用することが可能です。
ただし、不動産会社のなかには、任意売却を受け付けていないケースもあります。
組み合わせたい場合は、対応してくれるところを探す必要があることに、注意が必要です。

賃貸借契約を同時に締結する

賃貸借契約を同時に締結することも、利用できるケースの一つです。
お金を貸した側から合意が得られたら、マイホームの売却先の不動産会社を買主とした任意売却をおこないます。
その際、売買契約と賃貸借契約、2つの契約を同時に締結することがポイントです。
売却金で返済しきれなかった残債は、そのあとも返済を続けなければなりません。
そのため、残債があるケースでは、その返済とリースバックの家賃、2つの費用が発生します。
両者を組み合わせておこなう場合は、資金計画をしっかりと立てることが重要といえるでしょう。
もし、残債の返済と家賃の支払いが難しい場合は、リースバックではなく、家賃が安い物件を探すべきといえます。

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リースバックと任意売却の併用がおすすめの方

最後に、併用がおすすめの方について解説します。

おすすめの方1：離婚後の一戸建ての処分でトラブルを抱えている方

おすすめの方としてまず挙げられるのが、離婚後の一戸建ての処分でトラブルを抱えている方です。
不動産を所有している夫婦が離婚をするとき、どちらかが住み続けるか処分するかで揉めてしまうケースも珍しくありません。
住宅ローンが残っている場合、支払いをどちらか続けるかで、トラブルになることもあるでしょう。
リースバックで自宅を処分し、任意売却で残債を完済できれば、問題をスムーズに解決することができます。

おすすめの方2：住宅ローンを払えないけれど家に住みたい場合

住宅ローンを払えないけれど家に住みたい場合も、併用がおすすめです。
先述のとおり、リースバックはマイホームを売ったあと、賃貸物件として住み続ける取引方法となります。
また、任意売却とは、住宅ローンの残るマイホームを、金融機関の承諾を得て売る方法です。
これは、住宅ローンの返済が難しくなったり、収入が少なくなったりするときに、用いる売却方法となります。
今まで住んでいた家から引っ越しせずに済み、住宅ローンの返済もなくなるのが併用するメリットです。

おすすめの方3：家の売出しを周囲に知られたくない方

家の売出しを周囲に知られたくない場合も、併用がおすすめです。
マイホームの売却理由は人それぞれですが、必ずしも前向きな理由であるとは限りません。
「返済が難しい…」「離婚をする」といたネガティブな理由であれば、公にしたくないという方もおられるでしょう。
リースバックでは不動産の所有権はなくなるものの、引っ越しをしなくて済むため、売ったことを知られるリスクは低いといえます。
また、今までと生活環境を変えず、子どもの学区や仕事先も変更する必要がありません。
住宅ローンが残っているが、周囲に知られずに売りたい方は、任意売却とリースバックを併用するのがおすすめです。

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まとめ

リースバックと任意売却は、どちらも不動産取引の一つであるものの、両者には大きな違いがあります。
両者を組みあわせて利用することは可能ですが、売却後も残債がある場合は注意が必要です。
離婚後の一戸建ての処分でトラブルを抱えている方や、家の売出しを周囲に知られたくない方などは、任意売却とリースバックの併用がおすすめといえます。
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