囲繞地でも売却は可能？売れにくい理由や売却に繋げるポイントも解説

土地や建物を売却する時、多くの方が「早く売って資金を得たい」と思うのではないでしょうか。
不動産の売却には平均3〜6か月かかるといわれていますが、物件によっては何年経っても買主が見つからないこともあります。
囲繞地（いにょうち）も売却しにくい不動産の1つで、スムーズに売るには工夫が必要です。
今回は囲繞地について、売却しにくい理由と売却成功に繋げるポイントを解説します。
大阪市で囲繞地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に知っておきたい！囲繞地とは？

はじめに、囲繞地の特徴と囲繞地通行権について解説します。

囲繞地とは

囲繞地とは、公道に通じていない土地（袋地）を囲んでいる土地のことです。
袋地は道路に面していないことから、そのままの状態では敷地に出入りできません。
そのため「無道路地」と呼ばれることもあります。
また準袋地といって、周囲に海や河川、崖があることで道路に出られない土地もあります。

囲繞地が生まれる理由とは

囲繞地が生まれる理由として、広大な土地を分割して譲渡や売却することが挙げられます。
一つの大きな土地を相続や売却する場合に、活用しやすい広さの土地に分筆することがあります。
分筆とは、登記簿に登録されている一つの土地を複数に分割して登録し直すことです。
分筆をすると、不整形地になったり道路に面していない土地が生まれたりすることがあります。
これが繰り返されることで、袋地や囲繞地が生まれるのです。

囲繞地通行権とは？

袋地に住んでいる方には、囲繞地通行権が認められています。
囲繞地通行権とは、袋地の所有者が囲繞地を通行できる権利です。
袋地の所有者が外出する場合、周辺の土地（囲繞地）を通行しなければなりません。
そこで袋地の所有者には囲繞地通行権を認め、囲繞地を通行して良いとされています。
この権利は法律で認められているものなので、囲繞地の所有者は通行を拒否することはできません。
ただし袋地の所有者が囲繞地通行権を行使する際は、原則として通行料を支払う必要があります。
通行料については、袋地の所有者と囲繞地の所有者で協議して決めるのが一般的です。
金額に明確な相場はありませんが、近隣の相場や駐車場の相場をもとに決定します。

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囲繞地が売却しにくい理由とは？

冒頭でも触れたように、囲繞地は通常の不動産よりも売却しにくい傾向にあります。
なぜ売却しにくいのか、その理由を確認しておきましょう。

理由①他人に自分の敷地内を通行される

囲繞地が売却しにいくい理由としてまず挙げられるのが、袋地の所有者に自分の敷地内を通行されることです。
先述したように、袋地に住んでいる方が外出する際は囲繞地を通行しなければなりません。
袋地の所有者と良好な関係を築けていても、日々自分の土地を通行されることにストレスを感じることもあるでしょう。
自分の土地を他人に使用されるとなると、同じ条件であれば一般的な土地を選ぶ方が多く、買主の購入意欲を下げる原因となります。

理由②防犯面やプライバシー保護の観点に不安がある

囲繞地が売却しにいくい理由として、防犯面やプライバシー保護の観点に不安がある点も挙げられます。
袋地の所有者やその家族、知人が敷地内を通行することから、防犯対策が必要になるでしょう。
不特定多数の方が自分の土地に侵入してくることに、抵抗を感じる方は少なくありません。
また周囲を家に囲まれていることから、そこに住む住民からの目線が気になることもあります。
プライバシーを守るために、状況に応じて目隠しフェンスや防犯カメラを設置しなければならないこともあるでしょう。
これらを設置するにもコストがかかるので、買主から懸念されやすい傾向にあります。

理由③通行料の支払いで揉める可能性がある

囲繞地の所有者と通行料の支払いを巡り、揉める可能性があることも売却しにくい理由の一つです。
通行料の金額については法的な決まりがないため、袋地の所有者と囲繞地の所有者で決める必要があります。
どちらか一方が納得しなければ、なかなか金額が決まらず、通行料を巡ってトラブルになる可能性があります。
また、通行料の支払いは1年ごとに支払うのが原則ですが、支払い方法やタイミングもよく話し合って決めなければなりません。
一般的な土地の売却は異なり、買主に対して伝えることが多いため、告知漏れがないようご注意ください。

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囲繞地を売却したいときに押さえておくべきポイントとは

囲繞地をそのまま売り出しても、買主が見つかるまでに時間がかかるかもしれません。
スムーズな売却に繋げるには、ちょっとした工夫が必要です。
ここからは、囲繞地をより好条件で売却するためのポイントを解説します。

ポイント1.袋地とセットで売却する

囲繞地のデメリットは、袋地の所有者が敷地内を通行することです。
袋地とセットで売却すれば、そのデメリットがなくなるので、買主が見つかる可能性が高くなります。
囲繞地を袋地をセットで売却する方法には、以下の2つの方法があります。

• 袋地を買い取ってから一緒に売却する
• 袋地の所有者と一緒に売り出す

袋地も囲繞地と同様に、売却が難しいとされている土地です。
袋地の所有者が同じように土地の活用方法に悩んでいる場合は、提案に応じてもらえる可能性が高いでしょう。
いずれも袋地の所有者の賛同が必要なので、まずは相談してみることをおすすめします。
袋地の所有者と一緒に売り出す場合は、トラブル防止のために売却金の取り分などを決めておくことが大切です。

ポイント2.等価交換をする

等価交換によって囲繞地の状態を解消することも、買主を見つける方法として有効です。
その方法として、等しい価値を持つ財産同士を交換する「等価交換」があります。
たとえば、1万円の品物を1万円の価値がある紙幣と交換すれば、それは等価交換です。
通路となる部分を袋地の一部と交換すれば、囲繞地は通常の土地として売却できるようになります。
これにより、他人に土地を通行されるという囲繞地のデメリットが解消されるため、売却がしやすくなるでしょう。
どの部分を交換するかは当事者同士で協議する必要がありますが、不安な場合はぜひ不動産会社にご相談ください。

ポイント3.袋地の所有者に売却する

袋地の所有者が売却に後ろ向きな場合や等価交換が難しい場合は、土地を買い取ってもらえないか相談してみましょう。
買主にとってメリットの少ない囲繞地であっても、袋地の所有者であれば購入することがメリットが生じます。
袋地の所有者が囲繞地を購入すると、通常の土地として扱えるため、制約がなくなって売却時もスムーズに進みます。
袋地の所有者であれば、一般市場で売り出すよりも売却に繋げられる可能性が高まるでしょう。

ポイント4.囲繞地通行料を受け取りたい方に売却する

囲繞地の所有者は、袋地の所有者から毎年通行料を受け取れます。
家賃収入とはいかなくても、通行料を受け取ることに魅力を感じる方もいらっしゃるでしょう。
敷地内を通行されることが気にならないのであれば、通行料を受け取りたい方をターゲットにするのも良いかもしれません。

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まとめ

囲繞地とは袋地を囲んでいる土地のことで、袋地の所有者には囲繞地通行権があります。
他人が敷地内を通行したり防犯面に不安があったりするため、一般的な土地に比べると売却しにくい傾向にあります。
囲繞地を手放したい場合は、まずは袋地の所有者に土地を売却・購入しないか、もしくはセットで売り出さないか相談してみましょう。
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