土地を売却したときに消費税は課税されるのか？対象となるものについて解説

土地の売却には大きなお金が動くため、「消費税はかかるのだろうか」と不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
土地を売却した場合の消費税については、課税されるものと課税されないものがあります。
そこで今回は、土地の売却に関する消費税について解説します。
大阪市で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地を売却すると消費税は課税される？

土地を売却した際に消費税が課税されるかどうかを解説する前に、まずは「そもそも消費税とはなにか」といった基礎知識について確認しておきましょう。

消費税とは

消費税とは、商品の販売やサービスの提供といった消費活動に対して課税される税金です。
消費者は、商品を購入したりサービスを利用したりした消費者が負担します。
そして、それを提供した事業者が消費者から消費税を預かり、申告・納付する仕組みになっています。

消費税を課税する目的

消費税は、国に納付する国税と、都道府県や市町村に納める地方消費税にわけて使われます。
税収は、年金、介護、医療、子ども・子育て支援の充実に充てることになっています。

消費税が課税される4つの条件

消費税は、以下の4つの条件を満たす取引に対して課税されます。

• 国内でおこなう取引であること
• 事業者が事業としておこなう取引であること
• 対価を得ていること
• 資産の譲渡、貸付、サービスの提供

たとえば、不動産の売却は資産の譲渡に該当します。
したがって、事業者が事業として不動産を売却し、対価を得た場合は消費税が課税されます。

土地の売却に消費税はかからない

先述したように、消費税は事業者がおこなった取引に対して課税される税金です。
しかし、土地については、「消費する性質のものではない」という考えから、消費税の対象外となっています。
たとえば、不動産会社が土地付きの一戸建てを売却した場合、建物に関しては消費税が課税されますが、土地に対してはかかりません。
個人が資産の譲渡をおこなった場合は、建物も土地も非課税です。

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土地の売却において消費税が課税されるもの

個人が土地を売却した場合、土地に対する消費税はかからないことを前章で解説しましたが、売却に関する費用で消費税が課税されるものもあります。
そこで次に、土地の売却に関してどのようなものに消費税が課税されるのか、課税対象となる費用について解説します。
土地の売却にかかった以下のような費用は、消費税の課税対象です。

• 不動産会社の仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 土地家屋調査士に支払う費用
• 地下駐車場の売却代金

それぞれの内容について、順番に解説します。

不動産会社の仲介手数料

土地を売却するためには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介とは、不動産会社が売主と買主のあいだに入り、取引が成立するようにサポートすることです。
仲介を利用する場合、まず不動産会社と「媒介契約」を結び、不動産会社が、売却活動や物件案内など、さまざまな仲介業務をおこなって買主を探します。
そして、取引が成立した際に、不動産会社に「成功報酬」として支払う費用が仲介手数です。
仲介手数料には、不動産売却に必要だとされている一般的な業務にかかる費用がおおむね含まれています。
仲介手数料に相場はありませんが、法律によって上限が定められています。
上限額は、以下の計算式で計算可能です。
400万円を超える場合…売買価格×3％＋6万円
これに対して、消費税が課税されます。
たとえば、土地の売買価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限は「2,000万円×0.03＋6万円＝66万円」です。
消費税の税率が10％であれば、6万6,000円の消費税が課税されます。

司法書士への報酬

土地を売却する際には、所有権移転登記をおこなわなければなりません。
登記手続きにはさまざまな書類が必要であり、専門的な知識を要します。
自分でおこなうことも可能ですが、書類の不備があると手続きがスムーズに進まない恐れがあります。
したがって、所有権移転登記などは司法書士に代行を依頼しておこなうのが一般的です。
司法書士に登記手続きの代行を依頼した場合は、その報酬が発生します。
司法書士事務所によって異なりますが、一般的な土地の場合、約10万円～20万円が費用の相場です。
これに対して、消費税が課税されます。

土地家屋調査士に支払う費用

土地を売却するためには、境界を明確にする必要があります。
境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士に土地の大きさや形状、接道などの調査を依頼します。
費用は土地の大きさなどによって異なるため、事前に確認が必要です。
この費用も、消費税の課税対象です。

地下駐車場の売却代金

土地の地下部分に駐車場が設置されている場合、駐車場は設備の譲渡として扱われるため、土地に対する消費税はかかりませんが、地下駐車場の売却代金に対しては消費税の課税対象です。
ただし、消費税が課税されるのは、事業者が売却した場合です。
個人の方が所有するマイホームの地下に駐車場があったとしても、消費税はかかりません。
なお、土地の売却に関する費用に課税される消費税は、代金に加算して支払う仕組みになっています。
したがって、売却時の諸費用を事前に把握したい場合は、消費税を含めて資金計画を立てる必要があります。

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土地の売却において消費税が非課税になるもの

土地を売却すると、さまざまな諸費用が発生します。
前章で解説したような費用には消費税が課税されますが、諸費用のなかで消費税がかからないものもあります。
そこで最後に、土地の売却に関する諸費用のうち、消費税が非課税になるものについて見ていきましょう。

土地の売却にかかる税金

土地を売却するためには、印紙税と登録免許税が発生します。
印紙税
不動産売買契約書は、印紙税が課される「課税文書」に該当するため、不動産売買契約を結ぶ際には、印紙税を納めなければなりません。
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り消印することで納税する仕組みになっており、税額は売買価格に応じて以下のように定められています。

• 100万円超え500万円以下の場合は、1,000円
• 500万円超え1,000万円以下の場合は、5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下の場合は、1万円

なお、上記の税額は、2027年3月31日までに契約する取引に対する軽減措置を適用した金額です。
登録免許税
土地を売却すると登記手続きが必要になることを前章で解説しましたが、登記手続きの際には登録免許税が発生します。
登録免許税は、土地の固定資産評価額に税率を乗じて計算する仕組みになっています。
税率は登記の種類によって定められており、土地の所有権移転登記の場合は、0.02％です。
なお、2027年3月31までに売却する場合は軽減税率が適用され、税率は0.15％になります。
これらの税金には、消費税が課税されません。

土地の定着物

住宅用の土地が更地ではなく、庭木や石垣、庭園といった定着物があることも少なくありません。
そういった土地と一体化して売却するものについては、消費税は非課税になります。

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まとめ

消費税が課税される取引には条件があり、事業者がおこなう不動産の売却には消費税が課税されますが、土地については、事業者でも個人でも消費税はかかりません。
また、土地の売却にかかる税金も非課税です。
個人が土地を売却するにあたって、不動産会社や司法書士などのサービスを利用した場合は、その代金に対して消費税が課税されることを頭に入れておきましょう。
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