不動産売却の譲渡損失とは？損失時に利用できる特例と確定申告について解説

不動産売却では、利益が出ずに損失が生じるケースも少なくありません。
損失が発生すると、不動産売却しても損をすることになると考える方も多いですが、損失が発生した場合でも、税金の控除が受けられる特例が用意されています。
そこで、不動産売却の譲渡損失とはなにか、受けることができる特例や確定申告について解説します。
大阪市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の譲渡損失とは？

不動産売却では、必ずしも利益が出るとは限らず、譲渡損失が生じることもあります。
ここでは、譲渡損失とはなにかについて解説します。

譲渡損失とは

譲渡損失とは、不動産などの資産を売った際に発生する損失のことで、売却損や譲渡損とも呼ばれます。
つまり、購入した金額のほうが売却で得た代金よりも多い場合に発生し、譲渡所得がマイナスになることをいいます。
譲渡所得は、資産の売却による所得のことで、計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用であり、譲渡費用とは売却する際にかかった費用のことです。
これらの費用を売却した代金から差し引き譲渡所得を算出します。
このとき、譲渡所得がマイナスになるのが譲渡損失というわけです。
反対に、不動産売却で利益が出ることを譲渡益や売却益と呼びます。

譲渡所得がプラスの場合は税金が課税される

不動産売却でかかる税金は、不動産売却で利益が発生した場合のみです。
つまり、譲渡所得に対して課税されるため、譲渡損失（マイナス）の場合は税金がかかることはありません。
しかし、譲渡所得がプラスの場合は、利益が発生しているため、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税とは、正式には所得税と住民税のことを指し、所有期間によって定められている税率を乗じて計算します。
なお、利益が発生した場合は、売却した翌年に確定申告が必要となるため注意しましょう。

譲渡損失でも確定申告をすれば税金の軽減措置が受けられる

譲渡損失となった場合は、税金がかかることはないため、原則として確定申告は必要ありません。
しかし、譲渡損失が生じた場合でも、確定申告をおこなうことで税金の軽減措置を受けられることがあります。
譲渡損失のときに利用できる特例は「損益通算」です。
損益通算とは、売却した年の損失とそのほかの所得（給与所得など）を相殺できる特例です。
損益通算をすることで、所得税や住民税といった税金を減らすことができます。
また、譲渡損失のほうが大きく、その年に相殺しきれなかった場合は「繰越控除」により、翌年から最長で3年間損失を繰り越すことが可能です。
つまり、初めの年と合わせて4年間所得税や住民税を抑えることができるのです。
損益通算や繰越控除を利用できる特例の種類や条件については、次項でご説明します。

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不動産売却で譲渡損失が出た際に利用できる特例と条件

譲渡損失が生じても、確定申告により受けられる「損益通算」や「繰越控除」による特例を利用すれば、税金を大きく抑えることが可能です。
ここでは、譲渡損失の時に利用できる特例を2つ解説します。

特例1：マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い換える目的で売却し、その際に譲渡損失が生じた場合に利用できる特例です。
この特例を利用するためには、売却した物件と買い換えた物件の2つの要件を満たす必要があります。
売却した物件の要件
売却した物件の要件は、所有期間が売却した年の1月1日で5年を超えていることです。
そのほかにも、敷地面積は500㎡までが対象で、それを超える部分については控除対象外となります。
買い換えた物件の要件
買い換えた物件のおもな要件は、売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得していることです。
また、床面積が50㎡以上であることや、繰越控除を受ける年末に住宅ローン残債があることも条件となっています。
なお、この特例は、住宅ローン減税制度との併用が可能です。
ただし、特例を受ける年の所得が3,000万円以上の場合は、控除対象外となります。

特例2：特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い換えを伴わずマイホームを売却した場合に利用できる特例です。
この特例を利用するためには、売却した物件に関する条件を満たす必要があります。
要件は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることです。
また、売却した前日の時点でマイホームの償還期間が10年以上の住宅ローン残債があることも満たさなければなりません。
ただし、翌年に繰り越すことができる損失額は、ローン残債から売却価格を差し引いた金額に限られる点に注意が必要です。
また、買い換え時の特例と同様に、3,000万円以下でなければなりません。

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不動産売却で譲渡損失の特例を受けるために必要な確定申告の流れ

前述したように、譲渡損失における損益通算や繰越控除の特例を受けるためには、確定申告が必須です。
確定申告しなければ、要件を満たしていても自動的に税金が軽減されないため注意しましょう。
ここでは、確定申告の流れや必要書類などについて解説します。
おもな流れは、以下のとおりです。

• 確定申告に必要な書類を準備する
• 確定申告書を作成する
• 確定申告書を提出する

順番に流れをご説明します。

流れ①確定申告に必要な書類を準備する

確定申告をおこなう際は、まずは必要書類を準備します。
必要書類は、確定申告書をはじめ、売却した不動産に関する書類と、買い換えに関する書類をそれぞれ用意する必要があります。
おもに、以下のような必要書類が必要です。

• 住民票
• 登記事項証明書の写し
• 売買契約書の写し
• 買い換えた資産を証明する書類
• ローン残高証明書

なお、確定申告書は、税務署および国税庁のホームページ上から取得することが可能です。

流れ②確定申告書を作成する

必要書類が準備できたら、確定申告書を作成していきます。
確定申告書は、直接記載することも可能ですが、おすすめなのは国税庁のホームページ上で作成することです。
ホームページ上によるe-Taxであれば、手順に従って必要な書類に必要なところだけ入力するだけで、簡単に作成することができます。

流れ③確定申告書を提出する

確定申告書を作成したら、税務署へ提出します。
提出方法は、直接持参もしくは郵送することもできます。
また、e-Taxを利用して申告書を作成した場合は、そのまま送信すれば提出できるため便利です。
ただし、e-Taxを利用するには、事前に電子証明書が必要であるため、利用方法がわからない場合は税務署に相談してみると良いでしょう。
なお、確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
また、2年目以降も繰越控除を受ける場合も、確定申告が必要となるため注意しましょう。

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まとめ

不動産売却では、売却価格よりも購入時や売却時にかかった費用が多いと、譲渡損失が生じることがあります。
譲渡損失の場合は、税金がかかることはないため、原則として確定申告は不要です。
ただし、譲渡損失時に利用できる損益通算や繰越控除の適用を受ける場合は、売却した翌年に確定申告が必要となるため注意しましょう。
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