任意売却時にも税金はかかる？発生する税金の種類などを解説！

住宅ローンの返済が困難になったり、まとまった資金が必要になったりして、任意売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
不動産を売却する際には、印紙税や登録免許税などさまざまな税金がかかりますが、任意売却時にも課税されるのでしょうか。
この記事では、任意売却時にかかる税金の種類と税金滞納による影響について解説します。
大阪市で任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却時にも税金はかかる？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合に、金融機関から許可を得て不動産を売却することです。
本来であれば、住宅ローンが残ったままでは不動産を売却できません。
売却するにはローンを完済して、不動産に設定された「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権とは、ローンの契約者が滞納した場合を考慮して、金融機関がその不動産を担保にできる権利です。
「ローンを完済できないけれど不動産を売却したい」という場合に、金融機関から許可を得て売却するのが任意売却です。
任意売却によって得たお金はローンの返済に充てられ、残高が残った場合も交渉次第で分割払いにできます。
このように任意売却は、一般的な不動産売却とは流れや目的が異なりますが、通常の売却と同様に税金が課されます。
不動産売却時に課税される主な税金は、以下のとおりです。

利益が生じた場合に課税される税金

不動産売却により得られる利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは所得税と住民税の総称で、2037年までは復興特別所得税もあわせて納税する義務があります。
譲渡所得に対してかかる税金なので、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば税金を支払う必要はありません。
課税対象となるかどうかを求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用）
取得費は不動産を購入する際にかかった費用のこと、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
上記の計算式で算出した金額に税率をかければ、譲渡所得税額がわかります。
税率は、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって異なり、5年以下だと39.63％、5年超えであれば20.315％です。
このように不動産売却で得た利益には税金がかかりますが、任意売却においては非課税となるケースがほとんとです。

不動産の売却手続きにおいて課税される税金

不動産売却時には、次のように利益の有無に関わらず発生する税金もあります。
登録免許税
印紙税
消費税
登録免許税は抵当権を抹消する際にかかる税金で、税額は不動産1つに付き1,000円です。
手続きはご自身でもおこなえますが、時間や手間を考えると司法書士に依頼するのがおすすめです。
印紙税は売買契約書に対して課される税金で、税額は物件の売買金額によって異なります。
国税庁のホームページに詳細が記載されているため、売却時に確認しておくと良いでしょう。
また、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に手続きを依頼した場合の報酬などには、消費税がかかります。

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任意売却と税金の関係！譲渡所得税は発生しない？

先述したように、任意売却時には譲渡所得税が非課税になるケースがほとんどです。
ここからは、なぜ任意売却では譲渡所得税が非課税になりやすいのかを解説します。

譲渡所得がゼロやマイナスになることが多い

譲渡所得税は、不動産売却により生じた利益に対して課税されます。
たとえば3,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却したら、2,000万円の部分に対して税金が課されます。
しかし、建物は築年数の経過とともに価値が減少して価格も下がるため、ほとんどの場合で譲渡所得は出ないと考えて良いでしょう。
また任意売却では、不動産の売却代金だけではローンを返済できず、債務が残ることも少なくありません。
譲渡所得が発生しなければ、譲渡所得税は非課税です。

3,000万円の特別控除を利用できる

不動産売却により譲渡所得が発生した場合でも、特例の利用により非課税になることもあります。
利用できる特例として挙げられるのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例は、居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるというものです。
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例を利用することで譲渡所得がゼロになり課税対象外となります。
ただし特例を利用するには一定の要件を満たす必要があるので、事前に国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。

強制換価等による特例が適用される

任意売却では「強制換価等による特例」を適用できる可能性があります。
この特例は、資力を失い債務の弁済が著しく困難である場合に、譲渡所得などを非課税とするものです。
このように、任意売却では特別控除や特例の適用により、譲渡所得税が非課税となるケースが多いです。
また、不動産売却時に必要な印紙税と登録免許税についても、債権者と交渉して売却代金から捻出できるケースがあります。

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税金を滞納している場合でも任意売却できる？

住宅ローンの返済にまわすために、税金の支払いを後回しにしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
税金を滞納していても、売却代金で滞納を解消できると判断されれば、基本的には任意売却は可能です。
しかし状況によっては差し押さえにあうリスクもあるため、事前に注意点を確認しておきましょう。

滞納額によっては自宅が差し押さえられる可能性がある

税金の滞納額があまりにも大きいと、行政処分により不動産が差し押さえられてしまう可能性があります。
不動産が差し押さえられた場合、行政に差し押さえの解除をしてもらわないと任意売却ができません。
差し押さえを解除してもらうのはそう簡単ではなく、行政との交渉が必要となります。
そうこうしているうちに住宅ローンの滞納が続き、任意売却ができずに競売にかけられてしまうかもしれません。
競売にかけられると、市場価格よりも大幅に安い価格での取引となり、競売後も多額の債務が残る可能性があります。
また、所有者の意思は一切反映されないため、新居が決まっていなくても引き渡し日が決まれば退去しなければなりません。
競売を回避するためにも、今支払える分の税金は納付しておくようにしましょう。

滞納している税金の返済について相談しておく

基本的に任意売却で得たお金は、住宅ローンの返済に充てられます。
しかし金融機関との交渉次第では、不動産の売却代金から納税資金を捻出してもらえる可能性があります。
任意売却後にローンが残った場合はその後も支払いが続き、ここでまた返済が滞ってしまっては金融機関も困ってしまいます。
ローン契約者の経済的な立て直しは金融機関にとっても重要なため、納税資金の確保に前向きに対応してくれる可能性が高いです。
金融機関と残債の返済計画を立てる際は、滞納している税金の返済についても相談しておくことをおすすめします。

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まとめ

任意売却であっても一般的な不動産売却時と同じように、登録免許税と印紙税が課されます。
利益が生じた場合は譲渡所得税も課税されますが、任意売却時には特例の利用などにより非課税になるケースが多いです。
また税金の滞納額が大きいと差し押さえのリスクがあるため、今納付できる分は早めに支払いを済ませておきましょう。
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