アスベストが含まれる不動産でも売却は可能？売却前の対策も解説

築年数が古くアスベストが使用されていた場合、不動産売却に影響を及ぼす可能性があるため注意が必要です。
アスベストは、吸収すると健康被害を引き起こす恐れがあるため、買主によっては避けられてしまうことがあります。
そこで、アスベストとはなにか、売却可能なのか、また売却前にやっておきたいアスベスト対策について解説します。
大阪市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却に影響するアスベストとは？

「アスベスト」の名前は知っていても、2006年度以降使用が中止されているため、実際にどのようなものなのかわからない方も多いのではないでしょうか。
アスベストが不動産に含まれている場合は、不動産売却時に影響を与える可能性があります。
ここでは、そもそもアスベストとはなにか、危険性について解説します。

アスベストとは

アスベストとは「石綿」とも呼ばれている、天然に産する繊維状の鉱物のことです。
耐熱性・防音性・絶縁性に優れ、値段も安価であることから、以前はさまざまな建物に使用されてきました。
とくにアスベストが使用されている可能性が高いのは、工場や倉庫などの鉄骨造の建物です。
また、防火・耐火目的で天井や柱などに吹き付けられていたり、内装や床、壁、天井などに混入されていたりします。
しかし、使用されてから次第に健康被害が報告されるようになったのです。

2005年のクボタショックによる健康被害

アスベストの繊維は、人の髪の毛の5,000分の1と極めて細いのが特徴で、吸入すると肺がんや中皮腫などの病気を引き起こすことが発覚しました。
なかでも社会的な大きな出来事となった2005年のクボタショックでは、アスベストを扱う工場で働いていた社員が相次いで健康被害を訴えたのです。
アスベストは、非常に細い繊維なため、体内に入ると細胞を刺激し、その結果、中皮腫を発症してしまいます。
そのほかにも肺の中で細胞の破裂・修復を繰り返す石綿肺や肺がんを引き起こす可能性もあったのです。

2006年以降はアスベストの使用は禁止されている

さまざまな健康被害をもたらすアスベストは、2005年のクボタショックをきっかけに2006年以降は使用が禁止されています。
アスベストによる病気の潜伏期間が30～50年とされており、重症化するまでに目立った症状が出ないため使用から禁止までの対応が遅れました。
そのため、2006年以前に建築された建物は、何らかの形で使用されている可能性が高いでしょう。

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アスベストが含まれている不動産でも売却は可能？

築年数が古い建物は、アスベストが使用されていた可能性があります。
そのため、現在でもアスベストが使われている建物は多く残っているといえます。
では、アスベストが含まれている不動産は売却することは可能なのでしょうか。

アスベストが含まれていても売却はできる

結論からいえば、アスベストの有無にかかわらず不動産売却することは可能です。
ただし、買主にはアスベストが使用されていたことを説明し、その事実に納得してもらう必要があります。
また、場合によってはアスベストが使用されているか不明といったケースもあるでしょう。
法律上は、アスベストが使われているかどうかが不明でも、売却することは可能です。
実際に、宅地建物取引業法でも不動産売却時にアスベストを取り除いたり、封じ込めや囲い込みしたりすることは義務付けていません。
さらに、使用の有無も把握していなくても問題ないとされています。
事前にアスベストの使用調査をおこなっている場合は、買主へ調査内容を説明する必要はありますが、調査していない場合は、その旨を記載するだけで問題ありません。
ただし、法律上はそのようになっていても、買主の立場からすればアスベストが使われていたかどうかは気になるものです。
わざわざアスベストの使用の有無が不明な不動産を、購入する方はほとんどいないでしょう。
そのため、買い手が付きづらく売却の長期化が懸念されるため、値下げは避けられなくなります。

契約時には使用調査についての説明が必要

アスベストが使用されていることを伝えたうえで買主が見つかり売買契約を結ぶことになった場合は、アスベスト調査の結果について説明しなければなりません。
ただし、その際の説明は売主ではなく宅地建物取引士がおこないます。
建物のどの箇所にどの程度アスベストが使用されているか、記載されている調査書を買主へ示し、説明していきます。
その際は、買主との認識にズレが生じないように、確認しながら進めることが大切です。
また、調査結果は口頭で説明するだけでなく、重要事項説明書にも記載しておきましょう。

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不動産売却前にやっておくべきアスベスト対策

アスベストが含まれている可能性がある不動産を売却する際は、どのような対策をおこなっておく必要があるのでしょうか。
ここでは、不動産売却前にやっておくべきアスベスト対策について解説します。
主な対策は以下の2つです。

• 重要事項説明書に記載しておく
• 使用調査をおこなう

上記2つの対策について順番に解説します。

対策①重要事項説明書に記載しておく

アスベスト調査がおこなわれており、その結果が記録されている場合は、以下の内容を重要事項説明書に記載し買主へ伝える必要があります。

• 調査の実施機関
• 具体的な調査対象範囲
• 調査年月日
• アスベストの使用の有無
• アスベストの使用の箇所

また、宅地建物取引業法でも「石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を重要事項として説明すべき」とされています。
そのため、上記の内容については必ず重要事項説明書に記載しておきましょう。
また、使用されていた場合は、リフォームによる対策工事で費用がかかる旨の文言も残しておくことをおすすめします。
重要事項説明書に記載していないと、売却後にアスベストの使用が発覚した際に買主から損害賠償を請求される可能性があるため注意しましょう。

対策②使用調査をおこなう

アスベストが使用されているか不明な不動産を購入することは、買主にとってリスクが高いといえます。
アスベストの使用調査は、法律で定められているわけではありません。
しかし、できれば売却前に使用調査をおこなうことをおすすめします。
買主の立場からすれば、使用調査が実施されアスベストの使用が確認されれば、その後の対策など計画が立てやすくなります。
また、使用されていないことがわかれば、物件の価値を高めることができスムーズに売却できるかもしれません。
アスベストの調査には費用がかかりますが、使用調査済みとして売り出せるため買主に良い印象を与えることができます。

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まとめ

アスベストは2006年以降は使用が禁止されていますが、それ以前に建築した場合はアスベストが使用されている可能性があります。
アスベストの有無によって売却ができない、調査をしなければ売却できないというわけではありませんが、できれば事前に使用調査をしておくとスムーズな売却が望めるでしょう。
また、使用調査内容についてはトラブル回避のためにも、必ず事前に買主へ説明し、かつ重要事項説明書に記載しておくことも大切です。
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