不動産売却における反復継続とは？違反した際の罰則や対策について解説！

自宅などの不動産を売却する際には、特別な資格などは必要ありません。
しかし、不動産の売却方法が「反復継続」に該当すると、不動産業をおこなったとみなされ法的に罰される可能性があるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却における反復継続とはどのようなものなのかについて、反復継続の罰則の内容や、反復継続にならないための対策について解説します。
大阪市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

反復継続とは？個人の不動産売却が不動産業とみなされるケース

個人による不動産売却でも、ビジネスとして不動産売買をおこなったとみなされてしまうケースがあることをご存じですか？
不動産は専門的な資格を持っていなくても売却が可能ですが、不動産業として不動産売却をおこなう場合には、宅地建物取引業の免許が必要です。
つまり、宅地建物取引業の免許を持たずにおこなった不動産売却が不動産業とみなされてしまうと、法律的に罰される可能性があります。
そして、個人による不動産売却で違法性がうたがわれやすい要件の１つが「反復継続」です。
不動産を複数所有している方や、相続した広い土地を分割して売却しようと考えている方は、反復継続とみなされやすいためとくに注意しなければなりません。

反復継続とは

反復継続とは、「不動産の取引を繰り返しおこなうこと」です。
たとえば、「土地を安く仕入れて転売する」「複数の売主と買主の仲介をして手数料を受け取る」といった行為は反復継続と判断され、免許が必要な不動産業に該当します。
しかし、宅地建物取引業に該当する反復継続とはどのようなものなのか、実ははっきりとした定義は存在していません。
宅建業法の違法性が疑われる場合には、国土交通省が公表している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を基に、行政庁によって要件ごとに判断されることになります。
一般の方には判断が難しい部分もありますが、反復継続について知らないまま不動産売却を進めるリスクについては理解しておきましょう。

反復継続とみなされやすいケースとは

反復継続に該当するかどうかを判断する基本的な考え方は、「事業性があるかどうか」「お金もうけを目的にしているかどうか」です。
それらを踏まえて、反復継続とみなされやすいケースには下記があります。

• 複数の相手に不動産を売り出している
• 相続税の支払いや住み替え資金の確保といった個人的な目的以外で利益を得ようとしている
• 自身の居住用ではない不動産を購入して売却している
• 売主本人が買主を見つけて直接取引をしようとしている
• 短期間に複数回の売買取引をしている

一般の方が反復継続とみなされやすい具体的な例としては、広すぎる土地を分割して売却するケースです。
しかし、このケースでも実際に何区画以上を売買すれば違法になるのかという基準はありません。
ただし、同じ大きさの土地でも、5分割にするより10分割にして売却した場合のほうが反復継続を疑われやすいといえるでしょう。
また、複数の賃貸物件を所有している方も注意が必要です。
「借りている不動産をこのまま購入したい」との申し出が一定期間に数件続いて応じていると、反復継続をみなされる恐れがあります。

▼この記事も読まれています
駅近の中古マンションが売却しやすい理由とは？高く売るためのコツも解説！

不動産売却で反復継続と判断された場合に科される罰則とは

宅地建物取引業の免許を持たずにおこなった不動産売却が反復継続とみなされると、罰則があたえられます。
不動産売買における監督官庁は、国土交通省もしくは都道府県です。
取り締まりや検挙は警察がおこない、有罪の確定後に処分されます。

反復継続の罰則とは

無免許の個人が不動産業をおこなった場合、「3年以下の懲役」または「300万円以下の罰金」の罰則が科せられます。
これは、宅地建物取引業法におけるもっとも重大な罰則の1つです。
違法の内容が悪質だと判断された場合は、懲役と罰金の両方が科せられるケースもあります。
自動車の無免許運転や無資格医師の治療行為などのように、宅地建物取引業においても無免許営業は重大な罰則の対象になると理解しておきましょう。
無免許営業のほう助をした不動産会社も罰則の対象となる
無免許での不動産売買に法人が関わっていた場合、個人の場合よりも罰則が重くなります。
たとえば法人として無免許の状態で不動産売却をおこなっていた場合の罰則は、「1億円以下の罰金」です。
また、無免許の状態で不動産売買のビジネスをおこなおうとしている個人を手助けした不動産会社も「無免許営業をほう助した」として罰則を受けなくてはなりません。
その場合、不動産売却に関わった方の逮捕や、不動産会社の営業停止処分といった可能性があります。

▼この記事も読まれています
大阪市の魅力とは？不動産売却するなら知っておきたい地価動向も解説

不動産売却の際に反復継続とみなされないための対策とは

不動産を売却をして反復継続に該当すると判断されると、重い罰則の対象となってしまいます。
では、反復継続とみなされないための対策とはどのようなものなのでしょうか。
ここでは、不動産売却で無免許営業を疑われないための対策について解説します。

反復継続にならないための対策1：不動産会社に仲介を依頼する

不動産売却における違法性の判断には、やはり「ビジネスとして利益を求めているか」が重要になります。
しかし、手放したい不動産を多数所有していたり、分割してからの売却が望ましい広い土地を所有していたりすると、反復継続のリスクが高くなるといわざるを得ません。
そういったケースでは不動産会社に仲介を依頼して、反復継続にならないようアドバイスを受けながら慎重に売却を進めましょう。

反復継続にならないための対策2：1回で売却を完結させる

可能であるならば、「不動産売却を1回で終わらせる」という方法が対策としては有効です。
反復継続の基準の1つである国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」でも、「1回限りの取引としておこなおうとするものは事業性が低い」と記されています。
とはいえ、先述した「複数の不動産を所有している」「広い土地を所有している」といった事情がある方もいますよね。
そういったケースでは、不動産会社にまとめて買取を依頼する方法が対策としておすすめです。
買取価格は一般的な仲介による売却価格よりも低くなりがちですが、反復継続のリスクだけでなく複数の売買取引を進める手間もはぶくことができます。

反復継続にならないための対策3：所有期間が短い不動産を売却しない

不動産売却の回数が1回だけだとしても、反復継続を疑われるケースがあります。
所有期間が短い不動産をすぐに売却した場合です。
入手した不動産をすぐに売却してしまうと、転売目的だとみなされる可能性があるので注意しましょう。
とはいえ、不動産を入手した理由や経緯なども事業性があるかどうかの判断に影響します。
入手からすぐに売却したい事情がある場合は、不動産会社と相談しながら売却を進めると安心です。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる税金の種類は？節税するためのコツも解説

まとめ

不動産売却の際、売主本人にそのつもりがなくても、売買取引が反復継続とみなされてしまうケースがあります。
不動産取引の無免許営業は宅地建物取引業法において重い罰則の対象となり、「知らなかった」では済まされないので注意が必要です。
また、どこからが反復継続に該当するのという判断は個人では難しいため、不安な場合は不動産会社の意見も聞きながら慎重に売却を進めましょう。
大阪市平野区の不動産売却なら平野区不動産売却センター ACEへ。
相続問題・空き家問題・離婚問題・住み替え・税金対策・任意売却と様々な対応が可能です。
無料査定もおこなっておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。