不動産売却時に知っておきたい減価償却とは？計算方法や注意点を解説！

不動産売却をして利益を得ると所得税の課税対象となります。
所得税の税額を計算して確定申告をおこなう際にもちいるのが、「減価償却」です。
減価償却という言葉は知っていても、内容についてはよく知らないという方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、減価償却とはどのようなものなのかについて、減価償却の役割や計算方法、計算の際の注意点を解説します。
大阪市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却時の減価償却とは？役割や譲渡所得との関係について

不動産を売却する際に課される税金について調べていると、「減価償却」という言葉が登場します。
仕組みや計算方法が少し複雑なので、苦手意識を持っている方も多いかもしれません。
しかし、減価償却費は不動産売却時の確定申告で「譲渡所得税」を計算する際に重要な役割を担っています。
まずは、減価償却の意味や役割について理解していきましょう。

減価償却とは

減価償却とは、経年によって減少していく固定資産の価値を計算するための会計処理方法です。
不動産において「土地」は時間の経過や使用によって劣化しないとみなされるため、「建物」だけが減価償却の対象となります。
つまり減価償却費とは、築年数に応じて減少した建物の価値を数値化したものです。
不動産を売却すると、不動産の売却価格から「取得費」や「譲渡費用」といった経費を差し引いて譲渡所得を計算します。
その際に不動産の購入価格を取得費として計上できるのですが、売却する時点では購入した時点よりも価値が下がっているとみなされるため、購入価格をそのまま取得費に加えることができません。
そこで、購入代金から減価償却費を差し引いて「建物の現在の価値」を計算する必要があるのです。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。
利益とは不動産の売却価格そのものを指すのではなく、売却価格から経費を差し引いて算出します。
計算式にすると下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」です。
また、譲渡所得に対しては譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」に該当する場合は税率20.315％、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に該当する場合は税率39.63％です。
確定申告で譲渡所得税の金額を計算する際には、減価償却をおこない正しい取得費を算出する必要があります。
なお、譲渡所得がマイナスになる場合は譲渡所得税がかかりません。

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不動産を売却する際の減価償却費の計算方法とは

減価償却費の計算方法には「定額法」「定率法」の2種類があります。
しかし、平成28年以降に購入した不動産に関しては定額法しか認められていません。
ここでは、定額法をもちいた減価償却費の計算方法について解説します。

減価償却費の計算方法

定額法で減価償却費を求める計算式は下記のとおりです。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9％×償却率×経過年数
購入価格として計上できるのはあくまで建物の部分だけなので、土地代を含めないように注意しましょう。
償却率とは、1年ごとに減少していく価値の指標となる数値です。
建物の寿命は構造によって大きく異なるため、償却率は建物の構造および耐用年数によって定められています。
たとえば耐用年数70年の鉄骨鉄筋コンクリート造であれば償却率は0.015％、耐用年数が33年の木造であれば償却率は0.031％です。
償却率の一覧は国税庁のホームページで確認できます。
また、経過年数とは「不動産を購入してからの所有期間」です。
6か月以上は切り上げ、6か月未満は切り捨てるため、所有期間が12年5か月であれば経過年数は12年となります。
なお、減価償却の限度は購入価格の最大95％です。
つまり、減価償却をしても1,000万円で購入した建物の価値が50万円を下回ることはありません。

確定申告が必要かどうかの判断方法

不動産を売却して譲渡所得を得ていなければ、基本的に確定申告は必要ありません。
譲渡所得が生じた場合は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をします。
「翌年」とは「不動産を売却した日の属する年の翌年」のことを指すので注意してください。
たとえば売却した日が令和5年の1月1日であっても、確定申告をおこなうのは翌年の令和6年です。
譲渡所得の有無を確認して確定申告が必要かどうかを判断するためには、取得費や譲渡費用を正しく把握し、不動産の売却価格から差し引かなければなりません。
取得費には「不動産の購入費」が含まれているため、減価償却をもちいて「現時点での不動産の価値」を計算し、それを購入費として計上します。
その際、購入費を「建物」と「土地」にかかったそれぞれの価格に按分する必要があるので注意しましょう。
土地分の価格は減価償却の対象にはなりません。
また、不動産の購入費以外に取得費として計上できる主な項目は下記のとおりです。

• 不動産購入時に支払った仲介手数料
• 不動産購入時に課された税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など）
• 登記手続きを依頼した司法書士への報酬
• 不動産購入の際のリフォーム費用

これらの項目に関しても、建物分と土地分の価格に分けて計算します。
なお、リフォーム費用は建物に対してのみかかった取得費とみなされるため、土地分の按分は不要です。

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不動産売却時の減価償却で注意すべきポイントとは

減価償却をおこなう際の注意点について解説します。

減価償却の注意点1：概算取得費で損をする場合がある

概算取得費とは、不動産の取得費が把握できない場合に、不動産の売却価格の5％にあたる金額を取得費とみなす制度です。
不動産購入時の資料や領収書などを紛失してしまい、正しい取得費がわからない場合に利用できます。
また、取得費を計算した結果が概算取得費（不動産売却価格の5％）より低かった場合も、概算取得費を利用することが可能です。
しかし、概算取得費よりも実際の取得費のほうが高額になるケースが多いため、可能であれば実際の取得費を把握して計上するようにしましょう。
取得費が少ない場合は、概算取得費を利用したほうが得をするケースもあります。
どちらにせよ、まずは実際の取得費を計算してから判断すると安心です。

減価償却の注意点2：譲渡所得がなくても確定申告で節税できる場合がある

すでにお伝えしたとおり、譲渡所得を得ていない場合は非課税となるため、確定申告の義務はありません。
しかし、譲渡損失が出た場合も確定申告をすることで節税につながるケースがあります。
一定の要件を満たしている状態で確定申告をすれば、不動産売却によって出た損失をその年の事業所得や給与所得から損益通算できるからです。
さらに、その年だけでは損失を控除しきれなかった場合、売却の翌年以後3年まで繰り返し控除することができます。
譲渡所得がマイナスになった場合も、確定申告をすべきかどうか一度検討してみましょう。

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まとめ

不動産売却による譲渡所得を計算し、確定申告の必要性を判断するためには、減価償却について正しく理解しておく必要があります。
減価償却や取得費の計算方法を間違えると、税金の負担が大きくなってしまう可能性があるため注意してください。
計算の過程に不安がある方は、まず不動産会社にご相談ください。
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