空き家の活用方法のひとつ「DIY賃貸」とは？メリット・デメリットを解説

空き家の活用を検討しているものの、リフォーム費用が高くてお悩みの方はいらっしゃいませんか。
一般的な賃貸ではなく、DIY賃貸として貸し出せば、初期費用を抑えつつ収益化を目指せます。
この記事では、DIY賃貸の仕組みやメリット・デメリット、運用時の注意点について解説します。
大阪市で空き家を所有している方や、空き家の活用方法にお困りの方はぜひ参考になさってください。

空き家を有効活用したい！DIY賃貸とは

近年、日本では高齢化や核家族化が進み、空き家を相続するケースが増えています。
建物の状態が良ければ、そのまま賃貸に出せますが、修繕が必要なケースも多いです。
空き家全体のリフォームとなると、数十万～百万円単位になることも珍しくありません。
十分なリフォーム費用が用意できない場合におすすめなのが、DIY賃貸です。
はじめにDIY賃貸とはなにか、近年注目を集めている理由もあわせて解説します。

DIY賃貸とは

DIY賃貸とは、入居者が自分で改装やリフォームをおこなえる賃貸契約のことです。
通常の賃貸では、壁紙を変えたり棚を取り付けたりすることは禁止されていますが、DIY賃貸では貸主の許可のもと自由に内装を変えられます。
貸主は大規模な修繕費を負担せずに空き家を活用でき、入居者は自分好みの空間に改装できる点が大きなメリットです。
また、DIY賃貸は国土交通省が空き家対策の一つとして推奨している活用方法でもあります。
2016年に国土交通省は「DIY型賃貸借に関する契約書式例」や活用ガイド「DIY型賃貸借のすすめ」を作成し、貸主と入居者双方が安心して契約できるよう整備しました。
これにより、どこまで改装して良いか、退去時に原状回復が必要かどうかといったトラブルを防ぎやすくなっています。

DIY賃貸が注目されている理由

近年、DIY賃貸が注目される理由の一つは、入居者が自由に改装できる点にあります。
自分の好みに合わせて壁の色を変えたり、棚や家具を手作りしたりすることで、単なる賃貸物件以上の「自分だけの空間」を作ることが可能です。
こうした個性的な空間は、入居者にとって愛着が湧きやすく、長期入居につながるメリットがあります。
さらに、入居者が手掛けたDIYの様子や完成した部屋がSNSで話題になり、物件自体の人気を押し上げるケースも少なくありません。
「おしゃれに仕上げたDIY部屋」が注目を集めると入居希望者が増え、募集のしやすさや家賃設定の柔軟性にも好影響を与えます。
このように、DIY賃貸は入居者と貸主双方にとってメリットが大きく、従来の賃貸とは異なる価値を生み出せる点が、近年注目されている理由のひとつです。

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空き家をDIY賃貸にするメリットとは

続いて、空き家をDIY賃貸にするメリットを解説します。

メリット①コストを抑えられる

DIY賃貸の大きな魅力は、一戸建て賃貸と比べてコストを抑えられることです。
通常の賃貸住宅では、壁紙やフローリング、畳などの状態が悪い場合、入居前にリフォームしてから貸し出す必要があります。
しかしDIY賃貸であれば、入居者自身が解体や貼り替えをおこなうことを前提に、そのまま貸し出すことが可能です。
一戸建ての空き家全体をリフォームする場合、数十万円〜百万円単位の費用がかかることも珍しくありません。
DIY賃貸では、こうしたコストを抑えつつ賃貸経営をスタートできる点がメリットです。

メリット②競合を避けやすい

改装の自由度を求める入居者は多くありませんが、一般的な賃貸物件と比べると競合が少なく、比較的安定した入居が期待できるのもDIY賃貸の魅力です。
入居希望者は都市部に限らず郊外や地方にも広がっており、田舎の一軒家でも需要が見込めます。
とくに周辺に同様の物件が少ない地域では、広告や情報発信の工夫によって効率的に入居者を見つけられる可能性が高まるでしょう。

メリット③収益物件として売却もしやすくなる

空き家をDIY賃貸として運用すると、単なる「空き家」ではなく「収益を生む不動産」へと生まれ変わります。
家賃収入が得られる状態になれば物件の資産価値が向上し、売却時にも高値で取引されやすくなるでしょう。
すでに賃貸経営が始まっている物件は管理の手間も少なく、購入後すぐに利回りを得られるため投資から高い需要があります。
そのため、空き家のまま売却するよりも成約しやすく、条件交渉でも優位に進められる可能性が高まります。
空き家を手放すことを視野に入れている場合、先にDIY賃貸として活用しておくことは有効な戦略といえるでしょう。

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空き家をDIY賃貸にするデメリットと注意点

DIY賃貸は魅力的な選択肢ですが、良い面ばかりではありません。
「始めてみたものの想定外のコストがかかった」と後悔しないためにも、デメリットや注意点を理解してから取り組みましょう。
ここからは、空き家をDIY賃貸にするデメリットと注意点を解説します。

デメリット①原状回復の範囲でトラブルになりやすい

DIY賃貸では、入居者が手を加えられる範囲や退去時の原状回復の基準をめぐってトラブルになることがあります。
たとえば、耐震性を保つために必要な柱や梁を入居者が撤去してしまうと、建物の安全性に影響を及ぼすおそれがあります。
また、入居者が設置した棚や設備について、退去時にどこまで撤去するかをあいまいにしたまま契約すると、残置物として残され、オーナー側が撤去費用を負担する事態になるかもしれません。
こうしたトラブルを防ぐため、国土交通省は「DIY型賃貸借に関する契約書式例」やガイドラインを公表しています。
実際に契約する際は、賃貸経営に詳しい不動産会社や専門家の助言を受け、契約内容を明確にしておくことが重要です。

デメリット②家賃は相場より安めになる

一般的な賃貸物件に比べて、DIY賃貸は家賃が低くなりやすい傾向があります。
これは、入居者がDIYでリフォームや修繕をおこなうため、大家の負担費用が少なくなることが理由です。
リフォーム費用をかけずに貸し出せるメリットはあるものの、高い家賃を設定するのは難しい点がデメリットです。
もし本格的に賃貸経営を拡大し、安定した家賃収入を得ることを目的としているなら、DIY賃貸よりもリフォームを施した一戸建て賃貸として貸し出す方が収益性は高くなる可能性があります。

デメリット③雨漏りや水漏れへの対策は必要

DIY賃貸でも、通常の賃貸物件と同様に雨漏りや水漏れといった基本的な補修やメンテナンスは欠かせません。
とくに長期間空き家だった物件は、入居可能な状態にするまでに一定のコストがかかるケースがあります。
外装や配管といった基礎部分を放置すると、入居後に雨漏りや水漏れが発生し、クレームや修繕費の負担につながるリスクがあるため注意が必要です。
築年数が古い家や長期間放置していた物件は、DIY賃貸として貸し出す前に建物の状態をしっかり点検し、必要に応じて外装や配管、屋根、給排水設備などをメンテナンスしておきましょう。

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まとめ

空き家をDIY賃貸として活用すれば、リフォーム費用を抑えつつ収益化が可能で、物件価値向上や売却時の成約率アップも期待できます。
一方で、入居者との原状回復範囲をめぐるトラブルや、家賃設定が相場より低くなる点、雨漏り・水漏れなど基礎的なメンテナンスの必要性には注意が必要です。
トラブルを避けて安定した賃貸経営につなげるためにも、契約内容を明確にし、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
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