不動産相続では生前準備が重要！節税のコツや認知症対策についても解説

土地や建物などの不動産は均等に分割するのが難しく、相続時にトラブルになりやすいと言われています。
親族間でのトラブルを避けて円滑に相続手続きを進めるには、被相続人による生前準備が何よりも大切です。
そこで今回は、不動産相続で生前に準備できる争族対策や節税のコツ、認知症対策などを解説します。
大阪市で将来不動産を相続するご予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続前に知っておきたい！生前に準備できる争族対策とは

遺産を巡って親族間で争いになることを「争族」と言います。
これまで仲の良かった家族でも、遺産が絡むと争族に発展するケースは珍しくありません。
まずは、争族になるおもな原因から確認しておきましょう。

• 相続人の立場や価値観の違い
• 遺産の分け前が不公平
• 特定の方が遺産を独り占めしようとする
• 不動産の取り分けをめぐる対立

遺言者があればその内容通りに遺産を分割しますが、なければ遺産分割協議をする必要があります。
遺産分割協議では相続人全員の同意が必要なので、誰か1人でも反対する方がいれば相続手続きは進められません。
相続人の数が多ければ多いほど意見が対立しやすく、遺産分割協議を成立させるのに時間がかかる可能性があります。
このようなトラブルを防ぐためにも、被相続人が生前から対策を立てることが大切です。

生前にできる争族対策

争族を防ぐ方法として、遺言書の作成をおすすめします。
遺言書を作成する際は、財産の引き継ぎ方を具体的に決めることが大切です。
相続人全員の希望を考慮し、公平な分け方を明記しましょう。
せっかく遺言書を作成しても、内容が偏っていると不公平感が生まれ、相続人同士で揉める原因となります。
また民法上の方式に従っていないと無効になるため、不安な方は専門家と相談したうえで作成するのがおすすめです。

遺言書作成のポイント

遺言書があれば、基本的に遺産分割協議は不要です。
そのため、相続人同士で意見が対立して揉めるリスクを軽減できます。
遺言書を作成する時のポイントは、誰に・何を・どのくらいの割合で相続させるのか、明確に記載することです。
なお遺言書は、自分で作成する「自筆証書遺言」と、公証人が作成する「公正証書遺言」の2種類に分けられます。
公正証書遺言は自筆証書遺言に比べて作成するのに手間がかかりますが、無効や紛失の心配がありません。
不備なく確実に遺言書を作成したいという場合は、公正証書遺言を検討しましょう。

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不動産の相続で生前に準備できる節税対策とは？

不動産は高額な資産なので、「相続人に多額の税金がかかるのでは」と不安になる方も多いでしょう。
相続人の負担を減らしたいとお考えの方は、節税対策として生前贈与も検討しましょう。

生前贈与とは

生前贈与とは、自分が生きている間に自分の財産を他者に無償で与えることです。
たとえば親が子どもに対し、自身が所有する不動産を生前贈与することができます。

不動産の生前贈与のメリット

不動産を生前贈与するメリットは、将来子どもが支払う相続税を軽減できることです。
相続税は遺産の総額に基づき計算されるため、生前贈与により事前に財産を減らしておけば、その分だけ相続税を減らせます。
また、不動産の承継者を事前に決められる点も大きなメリットと言えるでしょう。
遺言書で相続人を指定していても、遺産分割協議などで別の相続人が引き継ぐ可能性は十分にあります。
生前贈与なら、被相続人自らが承継者を指定し、確実にその方に所有権を移すことが可能です。
このように生前贈与は、節税メリットはもちろん、円滑な資産承継のための手段としても有効活用できます。

不動産の生前贈与のデメリット

生前贈与のデメリットは、贈与税がかかるケースがあることです。
贈与時に課せられる贈与税は、相続税よりも高い傾向にあります。
また、不動産取得税や登録免許税など、名義変更手続きの費用がかかる点にも注意が必要です。
生前贈与を選択するかどうかは状況を見極めたうえで、専門家に相談しながら判断することをおすすめします。

不動産を生前贈与したほうが良いケース

新駅が構想されている地域や再開発地域にある物件など、将来値上がりが期待できる場合は生前贈与がおすすめです。
相続税と贈与税の税額は、相続または贈与した時点のその不動産の価値を元に算出されます。
値上がり前に生前贈与をすれば、将来納めるはずだった相続税より納税額が安くなる可能性があります。
また、高収益の賃貸不動産も生前贈与がおすすめです。
賃料収入は相続財産に含まれないので、生前贈与を受けた方は賃料収入を丸々得ることができます。
賃料収入を貯金すれば、将来の相続税納付資金を準備することもできるでしょう。
なお、親族が本拠として欲しがっている場合など、生前贈与の必要性が高い場合もあります。
その場合は、節税対策として相続時精算課税制度を検討しましょう。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母が、18歳以上の子や孫に生前贈与した際に選択できる制度です。
この制度を利用すると、2,500万円までの贈与税が非課税になります。
ただし、贈与をした方が亡くなった際には、生前贈与された財産も含めて相続税を求めなければなりません。
制度を利用したほうが良いのかは、状況に応じて正確に判断する必要があるため、専門家に相談することをおすすめします。

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不動産の相続で生前に準備できる認知症対策とは？

認知症になり判断能力が損なわれると、次のような手続きができなくなります。

• 遺言書の作成
• 生前贈与の実施
• 銀行口座に預けた現金の引き出し
• 不動産の売却

親が認知症になってしまったら、たとえ子どもでも親名義の不動産を処分することはできません。
子どもに迷惑をかけないためにも、元気なうちに認知症対策を講じておきましょう。

認知症を発症すると起こる問題

認知症になると、以下のようにさまざままな問題が生じます。
相続対策ができない
遺言書の作成ができず、相続人同士で大きなトラブルに発展する可能性があります。
また、生前贈与もできないので、相続人に税金面で大きな負担をかけるリスクもあります。
生活費の確保が困難
預金の引き出しができなくなり、日々の生活費の工面が困難になる可能性があります。
不要な資産の管理負担
不動産の処分ができないため、メンテナンス費用や固定資産税を支払い続けなければなりません。
こうしたリスクを防ぐためにも、認知症になる前に上記の手続きを済ませておきましょう。

生前に準備できる認知症への備え

生前に準備できる認知症への備えとして、次の2つの制度が挙げられます。
任意後見制度
将来判断能力が低下した場合に備えて任意後見人を選任し、本人に代わってしてもらいたいことを備えるための制度です。
本人の子や兄弟姉妹、甥姪などの親族や知人、弁護士など、信頼できる任意後見人を自由に選ぶことができます。
家族信託
家族信託とは、自分の財産を信頼できる家族などに託し、管理・処分を任せる制度です。
家族信託を利用すれば、認知症になっても、委託された家族が財産を柔軟に管理・処分できます。
いずれも本人に十分な判断能力があることが前提なので、原則として認知症になってからでは利用できません。
円満相続を目指すためにも、制度の活用や遺言書の作成、生前贈与などは、ご自身が元気なうちに検討することが大切です。

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まとめ

不動産相続における争族対策として有効なのが、遺言書の作成です。
将来値上がりが期待できる物件を所有している方は、相続税対策として生前贈与を検討するのも良いでしょう。
認知症になると不動産の売却や相続対策が難しくなるので、任意後見制度や家族信託の活用をおすすめします。
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