空き家の売却タイミングとは？相場・築年数・住宅ローン金利から解説！

空き家を売却する際に、どのタイミングで売り出せば良いのか迷っている方もおられるのではないでしょうか。
売却タイミングを誤ると、スムーズに売却できなかったり損をしたりすることになるため、あらゆる角度から売却タイミングを見極めて判断することが大切です。
そこで、空き家を売却する場合の相場や築年数、住宅ローン金利からみるおすすめのタイミングについて解説します。
大阪市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相場からみる空き家の売却タイミングとは？

まずは、相場からみる空き家売却のベストなタイミングを解説します。

不動産価格指数から最新の動向をつかむ

不動産価格の相場を把握するために、参考とすべきなのが「不動産価格指数」です。
不動産価格指数は、不動産の取引価格情報をもとに国土交通省が発表していている統計データで、不動産価格の動向を知ることができます。
令和6年2月分の不動産価格指数をみると、住宅総合（赤線）は上昇傾向が続いていることがわかります。
なかでもマンション（緑線）は、2013年から現在に至るまで、右肩上がりが続いており、2010年の平均を100とすると、令和6年では200まで到達する勢いです。
一戸建て住宅（青線）は、2010年以降2020年までほぼ横ばい状態でしたが、2020年からは上昇に転じています。
このように、不動産価格指数からみると、不動産価格は全体的に上昇傾向にあることがわかります。
不動産価格指数から判断すると、売却タイミングは指数がもっとも高いときです。
そのため、上昇が続いているのであれば、さらに値上がりしてから売ったほうがお得でしょう。
一方で、右肩下がりが続くなら、さらに下がる前に早く売らないと損してしまいます。
ただし、注意しなければならないのは、今後も右肩上がり（下がり）が続くとは限らない点です。
そのため、相場だけでなく他の要因も参考にしながら売却タイミングを見極めることが大切です。

家の相場の調べ方

不動産価格指数は、全国の不動産を対象としているため、大まかな傾向を掴むにはおすすめです。
しかし、地域ごとの相場は不動産価格指数だけでは判断できません。
そのため、適正な売り出し価格を設定するためにも、ご自身で相場価格を調べておくことが大切です。
相場価格を調べる方法には「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」があります。
過去の成約事例や不動産価格情報など、成約価格の情報をもとに取引価格を調べることができます。
ある程度相場を把握しておけば、適正な売り出し価格を設定でき、スムーズに売却できる可能性が高くなるでしょう。

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築年数からみる空き家の売却タイミングとは？

続いて、築年数からみる空き家売却のベストなタイミングを解説します。

築年数の重要性について

空き家を売却する際は、一般的に不動産会社に査定依頼をおこない、不動産会社は建物の状況や周辺環境などさまざまな要因から査定額を算出します。
その際に、査定額に大きく影響するのが築年数です。
一般的に建物に価値があるかどうかを判断する材料となるのが、耐用年数といわれます。
耐用年数とは、簡単にいえば、対象となる資産を使用できる「期間」のことです。
この耐用年数は建物についても国によって定められており、木造一戸建ての場合であれば22年、鉄筋コンクリートの場合は47年となっています。
この期間を過ぎた建物は、資産価値ゼロの古家として扱われることが一般的です。
ただし、耐用年数はあくまでも本来の機能を持ち続けられる年数であるため、すぐに住めなくなるわけではありません。
実際には住める場合でも、耐用年数を過ぎると資産価値がゼロとみなされるので、査定価格に反映されないのが現状です。
もちろん、査定価格には築年数以外の要因も関係しますが、売却するうえで築年数は誰もが確認できる客観的データなため、査定において重要な要素となります。
したがって、耐用年数が過ぎないうちに、売却を検討することが得策といえるでしょう。

築年数からみた売却タイミングとは？

一般的に築年数が増えるほど、平均売却価格は下がる傾向にあります。
また、築5年以内の家と築10年以内の家を比較すると、平均売却価格が約200万円もの差が出ることがわかっています。
このように、家を売るタイミングによって数百万円も変わることがあるのです。
とくに一戸建て住宅の場合は、築15年まで急速に資産価値が下落し、築20年では価格はほぼゼロになります。
そのため、築年数をもとに売るタイミングを検討するのであれば、一戸建ての場合は築15年までに売却したほうが得といえるでしょう。
一方で、築20年を過ぎた場合は、資産価値がほぼ横ばいなため売り急ぐ必要はないといえます。

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住宅ローン金利からみる空き家の売却タイミングとは？

最後に、住宅ローン金利からみる空き家売却のベストなタイミングを解説します。

売り時は低金利のとき

住宅ローン金利からみた売り時は、金利が低いときです。
なぜなら、低金利のときは購入希望者が増えるためです。
購入希望者からすれば、低金利のときに住宅ローンを組んだほうが利息が少なく、総返済額を抑えることができます。
つまり、住宅ローンを組んで購入する買主にとっては、金利が低いほどお得になるのです。
したがって、低金利のときは買い手が付きやすいため、有利な条件でかつスムーズに売れる可能性が高くなります。
ただし、住宅ローンの金利が低いということは景気が悪化していることを意味しているため、価格相場は下がり、かつ購買意欲も下がる傾向にあります。
そのため、住宅ローンの低金利のみで売却タイミングを判断するのではなく、ほかの指標を見極めながらタイミングを掴みましょう。

今後の金利はどうなる？

日本では、超低金利状態が続いていましたが、今後は再び金利が上がるのではないかと予想されています。
そのため、住宅ローン金利から見れば、低金利のうちに売却したほうが良いでしょう。
また現時点では、住宅ローンの「フラット35」を利用すれば返済額を安く抑えることができます。
フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンのことです。
全期間固定金利なため、低金利のうちに組むことを検討する方も増えるでしょう。
今後金利が上昇することを考えれば、フラット35も利用しやすい低金利のうちに、売却してしまうのがおすすめです。
ただし、前述したように金利のみで判断してしまうとリスクが高いため、さまざまな要因をもとに判断するようにしましょう。
また、ご自身だけで判断するのではなく、仲介を依頼する不動産会社と相談しながら進めることが得策です。

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まとめ

空き家を売却する際は、相場や築年数、住宅ローン金利などさまざま視点からタイミングを見極めることが大切です。
とくに空き家は売却せずに放置しておくことで劣化が加速する可能性があるため、早めに売却に向けた準備を進めることをおすすめします。
また、ご自身で判断するだけでなく、不動産会社と相談しながら進めていくと、スムーズに良い条件で売却できる可能性が高いでしょう。
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