マンション売却時には固定資産税の精算が必要？注意点も含めて解説！

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に対して課税されます。
納付書を利用して4期に分けて支払うのが一般的ですが、なかには1年分まとめて納税する方もいらっしゃるでしょう。
もし年の途中でマンションを売却した場合、固定資産税はどのように扱われるのでしょうか。
今回は、マンション売却における固定資産税の扱いと注意点などを解説します。
大阪市でマンション売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

マンション売却時には固定資産税の精算が必要

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課される税金です。
そのため1月1日時点の所有者が売主がであれば、基本的には売主に納税義務が生じます。
しかし、それでは「売却後もなぜ税金を負担しなければならないのか」と不満に感じる売主が多いのではないでしょうか。
とくに、2〜3月など年の初めに売却するケースでは、納税することに納得のいかない売主も多いかと思います。
そこで実際の不動産取引では、日割り計算した固定資産税を買主から受け取り、精算するのが基本となっています。
それでは、マンション売却における固定資産税の計算方法と起算日を確認しておきましょう。

日割り計算の仕方

マンション売却時の固定資産税は、基本的に「引き渡し日」を基準に日割り計算します。
売主と買主それぞれの負担額を求める計算式は、以下のとおりです。
負担額＝固定資産税の金額×所有日数÷365日
不動産会社が仲介している場合は、売主と買主それぞれから負担額を受け取り、一括で納税するケースが多いです。
もしくは、決済時に売主が買主から負担金額を受け取り、売主が納税することになるでしょう。

起算日は2種類ある

固定資産税を日割り計算する際に重要なのが、計算の起点となる「起算日」をいつにするかです。
固定資産税の起算日には「1月1日」と「4月1日」があり、どちらにするかによって負担額が大きく異なります。
たとえば、マンションを7月15日に売却して、8月1日に引き渡したとしましょう。
1月1日を起算日にした場合、買主が負担する固定資産税は「8月1日〜12月31日」までの分です。
一方で4月1日を起算日にすると、買主は「8月1日〜翌年3月31日」までの固定資産税を支払う計算になります。
起算日に法律上のルールなどはなく、買主と売主の双方が話し合って決める必要があります。
地域による違いなどはあるものの、最近は1月1日を起算日とするケースが多いようです。
起算日の認識が買主と売主でずれていると、あとから大きなトラブルに発展する可能性があります。
とくにお金が絡むトラブルは長期間しやすいため、揉め事に発展しないよう対策することが大切です。
双方が納得した上で起算日を決めたら、形に残すために必ず売買契約書に明記しておきましょう。

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マンション売却における固定資産税の精算時期は？

固定資産税額は、毎年5月頃に市町村から届く納税通知書で確認できます。
納税通知書が届く前にマンションを売却したら、いくら負担すれば良いのかが分かりません。
このような場合は、次のうちいずれかの方法を用いて精算することになります。

• 今年の納税通知書が届くのを待つ
• 去年の固定資産税額を参考にする
• 去年の固定資産税額をもとに仮精算する

それぞれの内容について解説します。

今年の納税通知書が届くのを待つ

納税通知書が届いてから固定資産税を精算する方法です。
たとえば2月にマンションを売り出し、3月10日に引き渡したとしましょう。
引き渡し日である3月10日には精算せずに、納税通知書が届いたあとに精算します。
今年の固定資産税が確定してから負担額を算出するため、税額を間違えてトラブルになる心配もありません。
ただし決済後の精算となるので、あらためて買主と連絡を取る必要があり、手間がかかる点がデメリットです。

去年の納税額を参考にする

去年の固定資産税額を参考に負担額を割り出し、決済日に精算する方法です。
固定資産税はずっと同じというわけではなく、3年に1度見直し（評価替え）が行われます。
評価替えがない限りは、基本的に前年と同じ納税額なので、それをもとに負担額を算出すると良いでしょう。
この方法であれば、売却後に買主と連絡を取らなくて良いため手間がかからず、また音信不通などのトラブル回避に繋がります。
ただし、評価替えにより昨年の税額から変動している場合は、どちらか一方が損をする可能性があります。

去年の固定資産税額をもとに仮精算する

去年の固定資産税額をもとに仮精算しておき、あとで差額を再精算する方法です。
まず去年の固定資産税額をもとに負担額を計算し、決算日に仮精算しておきます。
納税通知書が届いたら、そこに記載されている金額と去年の納税額を比較し、差額があれば調整する流れです。
去年と今年の納税額が異なっても後から負担額を調整できるため、どちらか一方が損をすることはありません。
ただし、決済後に買主と連絡を取り合わなければならず、手間がかかる点はデメリットと言えます。

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マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点

トラブルを避けるためにも、固定資産税を精算するときの注意点も確認しておきましょう。

固定資産税の精算は義務ではない

前述したように、固定資産税の精算は法的に定められているわけではありません。
あくまでも不動産取引上の慣例であり、買主と売主それぞれの合意が必要です。
買主が「固定資産税を支払う義務はない」と主張すれば、交渉が難航するかもしれません。
このようなトラブルを避けるため、売買契約書には固定資産税の精算に関する条項が組み込まれています。
法的拘束力はないものの、売買に関する重要な取り決めが記載されているため、内容はしっかり確認しておきましょう。

固定資産税の精算金は譲渡所得に含まれる

不動産売却により生じる利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得が生じたら確定申告が必要です。
確定申告とは、1年間（1月1日から12月31日）の所得を申告・納税することを言います。
ここで注意したいのが、固定資産税の精算金も譲渡所得に含まれるという点です。
固定資産税の精算金を譲渡所得に含めずに申告すると、脱税を疑われる可能性があります。
譲渡所得と給与所得は別々に申告するものなので、不動産売却後は会社勤めの方もご自身で申告しなければなりません。
申告に関するお悩みやご不安がある場合は、税理士に相談してから手続きを進めると良いでしょう。

精算時期や起算日は不動産会社に相談してから決める

固定資産税の精算時期や起算日は、不動産会社に相談してから決めることをおすすめします。
なぜなら、売主と買主の認識違いによってトラブルになるケースがあるためです。
なかでも起算日は、1月1日とするか4月1日とするかで、双方の負担額が大きく異なります。
売主は4月1日と思っていても、買主が1月1日と認識していた場合、負担額を巡って揉める可能性があります。
トラブルを避けるためにも、精算時期や起算日は自己判断せずに、まずは不動産会社にご相談ください。
なお、固定資産税の精算について売主に説明したり契約書に明記したりする作業は、不動産会社の担当者が行います。
売主は、事前に取り決めた内容がきちんと契約書に反映されているか確認し、不明な点があれば担当者に確認しましょう。

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まとめ

マンションを売却する際は、決済時に固定資産税を日割り計算し、精算するのが一般的です。
起算日や精算方法に法的なルールはなく、買主と売主の合意によって決定します。
トラブルを避けるためにも、固定資産税の精算に関する取り決めは不動産会社にご相談ください。
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