相続の際に押さえておきたい不動産売却の注意点とは?3つのポイントを解説

相続の際に押さえておきたい不動産売却の注意点とは?3つのポイントを解説

この記事のハイライト
●相続した不動産を売却する際は相続登記をおこなって名義を変更しなくてはならない
●相続税の支払いや特例の利用には期限があるので間に合うように売却を進める必要がある
●媒介契約は3種類あるので特徴や注意点を知ったうえで適切なものを選択することが大切

不動産を相続しても、使用する予定がなく、売却を検討することがあるでしょう。
その際に、スムーズかつ問題なく不動産売却を終えるためには、注意点を押さえておくことが大切です。
そこで今回は、相続した物件を不動産売却する際に押さえておきたい注意点を、3つのポイントに分けて解説します。
大阪市で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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相続によって不動産売却をする際の注意点とは①名義変更

相続によって不動産売却をする際の注意点とは①名義変更

不動産売却には、さまざまな注意点があります。
不動産売却ができるのは名義人だけであることも、注意点の1つです。
相続した不動産の名義は被相続人なので、そのままでは売却できません。
そこで、不動産売却のために必要な相続登記について、確認しておきましょう。

不動産売却のために必要な相続登記とは

不動産の名義を変更する際は、所有権移転登記をおこないます。
相続にともなう所有権移転登記は、相続登記と呼ばれます。
不動産を相続したら、相続登記をおこない、名義人を被相続人から相続人に変更しましょう。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されたことも、重要な注意点です。
以前は任意でしたが、今後は不動産を相続したことを知った日から3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料を科されます。
そのため、不動産売却をする予定がなくても、相続登記は早めにおこなって名義を変更しておきましょう。

相続登記の手順とは

相続登記で名義を変更するためには、不動産の相続人を決める必要があります。
遺言書がある場合は、基本的にその内容にしたがって決定します。
遺言書がない場合は、法律によって定められた割合である法定相続分で分けるか、遺産分割協議をおこないましょう。
遺産分割協議とは、遺産の分け方を相続人全員で話し合って決めることです。
相続人全員が集まる必要はありませんが、全員が同意しないと、遺産分割協議は成立しません。
不動産を分ける方法には共有や売却などがあり、どの方法にもメリットとデメリットがあるので、相続人全員が納得できるように話し合いましょう。
相続人が決まったら、必要書類を準備して、不動産を管轄している法務局で相続登記をおこないます。
必要書類には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人の戸籍謄本、印鑑証明書などがあります。
遺言にしたがって相続人を決めた場合は遺言書、遺産分割協議をおこなった場合は遺産分割協議書も必要なので、準備しておきましょう。

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相続によって不動産売却をする際の注意点とは②売却の期限

相続によって不動産売却をする際の注意点とは②売却の期限

相続した不動産の売却では、期限に関する注意点もあります。
とくに注意するべきなのは、相続税と譲渡所得の特例の期限です。
期限を過ぎてしまうと、ペナルティを科されたり、税金を軽減できなかったりする可能性があります。
そこで、これらの期限に関する注意点について、それぞれ確認しておきましょう。

相続税の納付期限に関する注意点

相続税の納付期限に注意する必要があるのは、不動産の売却金を納税に使うケースです。
相続税の申告と納税の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
そして一般的に、不動産売却には3か月から半年ほどかかると言われています。
10か月以内に遺産分割協議や不動産売却、相続税の申告準備を終えるためには、期限を意識して早急に手続きを進めなくてはなりません。
不動産売却に時間がかかり、申告と納税の期限に間に合わないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティを科されてしまうので注意しましょう。

譲渡所得の特例の期限に関する注意点

不動産売却によって生じた利益である譲渡所得には、譲渡所得税が課されます。
その際は譲渡所得の特例を利用すると、納める税金を減らすことができます。
ただし、特例には期限があり、過ぎてしまうと利用することができません。
そのため、不動産売却によって譲渡所得が生じそうなときは、特例の期限に注意する必要があります。
相続した不動産を売却する際に適用できるおもな特例は、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」です。
取得費加算の特例は、相続税を支払った場合に利用できます。
相続税額のうち一定金額を取得費に加算できるので、譲渡所得が減って節税につながります。
そして、相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、相続した空き家を売却する際に使える特例です。
譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるので、適用すると課される税金が大幅に減るでしょう。
これらの特例にはさまざまな要件があり、期限もそのうちの1つです。
取得費加算の特例は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。
相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却しないと、利用することができません。
これらの特例の利用を考えている場合は、相続が発生してから3年以内に売却できるように計画を立てましょう。

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相続によって不動産売却をする際の注意点とは③媒介契約

相続によって不動産売却をする際の注意点とは③媒介契約

相続した不動産を売却する際は、できるだけ早く、そして高く売りたいと思うものでしょう。
そのために押さえておきたい注意点が、媒介契約の選び方です。
媒介契約とは、不動産会社を介して売却する際に結ぶ契約で、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
特徴や注意点がそれぞれ異なるので、相続した物件やご自身の考えなどに適したものを選ばないと、満足のいく結果にならないかもしれません。
そこで、それぞれの特徴と注意点について、確認しておきましょう。

3種類の媒介契約の特徴とは

一般媒介契約の特徴は、自由度が高いことです。
複数の不動産会社と契約を締結でき、ご自身で見つけた買主に売却する自己発見取引も可能なので、より良い条件を選びたい方におすすめです。
専任媒介契約は、自己発見取引はできますが、契約は一社としか結べません。
ただし、不動産情報を交換するためのコンピューターネットワークシステムである「レインズ」に登録されることは、大きなメリットです。
レインズに登録されると、物件の情報を拡散できるので、スムーズに不動産売却できる可能性が高まります。
専任媒介契約を締結した場合、契約成立から7日以内にレインズへ登録されるうえ、販売活動状況の報告を2週間に1回以上受けられるので、安心感があるでしょう。
専属専任媒介契約も、契約できるのは一社のみです。
レインズへの登録は契約成立から5日以内、販売活動状況の報告は1週間に1回以上受けられます。
しっかりとしたサポートを感じられるので、不動産売却への不安が大きい方におすすめです。

3種類の媒介契約の注意点とは

一般媒介契約の注意点は、レインズへの登録と販売活動状況の報告が、不動産会社に義務付けられていないことです。
そのため、レインズに登録されなかったり、報告が不定期だったりする可能性があります。
人気の高いエリアにあるなど、早期売却が見込めそうな場合は問題ないかもしれませんが、そうではない物件は不動産売却に時間がかかる可能性があるので注意しましょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の注意点は、一社としか契約できないことです。
そして、専属専任媒介契約は、自己発見取引ができないことも注意点です。
相続した不動産の買主に心当たりがある場合は、専任媒介契約を選択しましょう。

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まとめ

相続した不動産を売却する際は、押さえておきたい注意点があります。
おもな注意点は、売却前に名義変更が必要なことや、相続税や特例の期限などです。
満足のいく不動産売却のためには、媒介契約の特徴や注意点を把握して、適したものを選ぶことも大切です。
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