2023-06-18
事故物件を売却するときには、リフォームして一新したほうが売れやすくなるのではとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
事故物件は買主から敬遠されがちなため、リフォームの実施は資産価値の維持などあらゆる面で有効に働く可能性が高いです。
そこで、事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効なのか、リフォームにかかる費用の相場と注意点について解説します。
大阪市で事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
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事故物件とは、自殺や殺人事件、事故死、孤独死などが起きたことにより、第三者にとって不快感や恐怖心などを与える心理的瑕疵物件のことを指します。
このような事故物件は、リフォームをすれば資産価値を維持できるのでしょうか。
ここでは、事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効なのかについて解説します。
何らかの理由により事故物件となった場合、一般的に資産価値を下げてしまうことが多いです。
それは、買主の購入意欲が減退したり敬遠されたりする可能性が高いからです。
また、住宅ローンの審査も通りにくい点も理由として挙げられます。
しかし事故物件をリフォームすれば、資産価値の低下をある程度抑えることが可能です。
リフォームにより魅力的な物件に一新することができれば、物件に対する不安や恐怖心を和らげることができ、心理的瑕疵を抑えることができるでしょう。
不動産売却をおこなう際は、物件の状態や過去の出来事など重要な事項について、ありのまま報告する義務があります。
これを「告知義務」と言い、不動産売却にかかわらず保険に加入する際などさまざまな場面で必要になります。
事故物件についても売却前に告知義務は必要です。
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定めています。
ガイドラインによれば、買主の判断に影響を与える場合には、告知しなければならないとされています。
つまり、事故物件はリフォームをおこなった場合も同様に告知をしなければなりません。
なぜなら事故物件であったことは、リフォームをしても事実が変わらないからです。
事故物件であったことを隠して売却した場合は、契約の解除や損害賠償のリスクが発生するため注意が必要です。
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次に、事故物件をリフォームする際の費用相場について解説します。
ここでは、部分的なリフォーム別の費用と、フルリノベーションをおこなう場合の費用を見ていきましょう。
事故物件の場合は、体液などがクロスや床に染みついていることがあります。
そのため、クロスやフローリングの張り替え、畳の交換などが必要です。
内装リフォームで必要となる費用の目安は以下のとおりです。
上記は1㎡あたりの単価のため、面積が大きいほど金額が大きくなります。
また、下地材の交換が必要な場合は、その分の工事費も追加されるため注意が必要です。
たとえば、6畳の1部屋をクロスを張り替える場合は3~5万円程度となります。
ただし、使用する内装材のグレードによって費用は前後します。
一般的に水回りのリフォームはおよそ30万円が相場です。
しかし、事故や事件があった場所がトイレや浴室である場合は、ユニットごとの交換が必要になります。
水回りリフォームで必要となる費用の目安は以下のとおりです。
上記は購入費用なので、それにプラスして工事費用と古い設備の廃棄にかかる費用も必要です。
そのため、トイレのリフォームは約20~30万円、浴室のユニットから一式リフォームすると約90~100万円程度かかります。
住宅全体をリノベーションする場合には、大規模工事となるケースがほとんどのため、およそ500万円以上の費用がかかります。
フルリノベーションはフルリフォームと異なり、間取りや住宅設備などを撤去したり間取りを自由に変えたりすることが可能です。
そのため、内容によっては500~900万円かかるケースもあります。
部分的な内装・設備のリフォームと比べると高額になりますが、物件の資産価値の維持、もしくはそれ以上に資産価値を高めることもできるでしょう。
このようにフルリノベーションは、事故物件から一新できる点がメリットです。
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不動産売却時のリフォームは不要?メリットとしない場合の売却方法
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事故物件をリフォームする際は、リフォーム業者に伝えることなど注意しなければならない点があります。
事故物件をリフォームする際の注意点は以下の3つです。
それぞれの注意点をご説明します。
リフォームをおこなう際は、事故物件であることをあらかじめリフォーム業者へ伝えておくことが大切です。
なぜなら、リフォーム業者によっては事故物件のリフォームをおこなっていないところもあるからです。
隠したまま依頼すると、場合によっては契約を白紙に戻されるケースもあるため注意しましょう。
また、事故物件であることを伝えておけば、事故物件に合ったリフォーム方法を提案してもらえる可能性もあります。
そのため、トラブル回避のためにも必ず事故物件である旨は伝えておきましょう。
リフォームを依頼すると、まずは現地調査がおこなわれます。
その際に、リフォーム費用の予算や希望条件など、できるだけ詳細に提示するようにしましょう。
また、箇条書きにした要望書などを作成して渡すことでスムーズに調査が進みます。
リフォーム前には、特殊清掃を済ませておくことも大切です。
特殊清掃とは、専門業者が特殊な技術を使って落ちにくいにおいや汚れを落とす清掃方法です。
事故物件によっては悪臭や血液が室内に染み込んでいることもあります。
そのため、リフォーム前には特殊清掃を依頼して室内をきれいにしておくことをおすすめします。
また、業者によっては遺品整理や供養をおこなってくれるところもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
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不動産売却時のリフォームは不要?メリットとしない場合の売却方法
事故物件をリフォームすることで物件の資産価値をある程度維持することが可能です。
ただし、リフォーム後も告知義務が残ること、費用が高額になる可能性が高い点に注意が必要です。
またリフォームをする際は、リフォーム業者へ希望条件だけでなく事故物件であることをしっかり伝えてからおこなうようにしましょう。
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