リースバックにおける2つの契約方法!自主退去と強制退去のケースも解説

リースバックにおける2つの契約方法!自主退去と強制退去のケースも解説

この記事のハイライト
●リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類がある
●リースバックでは、契約書に途中解約の条項がなくても貸主・借主の合意があれば退去することが可能である
●リースバックで強制退去となるケースは、数か月以上滞納した場合、契約違反をした場合、定期借家契約による再契約が認められない場合である

近年、自宅を売却してその後も賃貸物件としてそのまま住み続けられるリースバックを、住宅ローンの返済で苦しい場合などに活用する方が増えています。
しかし、場合によっては貸主側から強制退去を強いられることもあるため、事前に契約方法や退去となるケースについて知っておくと良いでしょう。
そこで、リースバックにおける2つの賃貸借契約や自主退去できるのかについて、また強制退去となるケースを解説します。
大阪市で住宅ローンの返済が苦しい方は、ぜひこの記事を参考にしていただければ幸いです。

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リースバックにおける賃貸借契約と退去について

リースバックにおける賃貸借契約と退去について

リースバックは、自宅を売却したあとも買主と賃貸借契約を締結して、同じ家に住み続けられるサービスのことです。
住宅ローンが苦しい場合や、まとまった資金が得たい場合などに活用されるケースが多くなっています。
そんなリースバックですが、売却後に買主である不動産会社などと賃貸借契約の締結が必要です。
リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
まずはそれぞれの特徴をご説明します。

普通借家契約とは

普通借家契約とは、契約期間が終了しても更新可能な契約方法です。
その際は、借主が更新したい旨を伝える必要があります。
なお、貸主は借主が更新を希望する限り更新を拒絶することはできません。

定期借家契約とは

一方で、定期借家契約とは、契約期間が終了しても更新できない契約方法です。
では、定期借家契約を締結したら、そのまま住み続けることはできないのでしょうか。
定期借家契約は、更新はできませんが貸主が合意すれば「再契約」をすることが可能です。
再契約のため、新たな条件で契約を締結することになります。
つまり、従前の契約よりも家賃が上がったり条件が厳しくなったりする可能性があります。
注意しておきたいのは、更新と再契約では全く意味が異なる点です。
再契約の場合はあくまでも主導権は貸主にあるため、借主が同条件を希望しても契約できない可能性があるため注意しましょう。

「普通借家契約」と「定期借家契約」の違い

両者の契約方法で、もっとも異なる点は「更新の有無」です。
更新を希望して住み続けたい場合は、普通借家契約を締結する必要があります。
なお、定期借家契約は再契約が可能ですが、理由なく貸主は再契約を拒むことが可能なためとくに気を付けなければなりません。

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リースバックは自主退去ができる?

リースバックは自主退去ができる?

リースバックで賃貸借契約をおこなったあとに、何らかの理由により退去したい場合、自主退去することは可能なのでしょうか。
まずは、どのような場合に自主退去となるのか、また自主退去は可能なのかについて解説します。

自主退去となるケースとは

リースバックで賃貸借契約をおこなったものの、何らかの理由により自主退去を検討する場合もあるでしょう。
自ら退去するケースとして考えられるのは以下のような場合です。

  • 契約期間が終了したタイミング
  • 条件の良い物件を見つけた場合
  • 家賃の支払いが困難になった場合
  • 家の買い戻し予定がなくなった場合

リースバックの契約期間は2~3年となるケースが多いため、契約期間が終了したと同時に退去を考えるケースが多いでしょう。
また、リースバックは周辺の家賃相場よりも高く設定されていることがあります。
そのため、もっと安くて良い条件が見つかればそちらに引っ越しを考えるかもしれません。
リースバックの特徴の1つに買い戻しができるメリットがあります。
資金を貯めて将来的に家を買い戻すことも可能ですが、買い戻しをしない場合は、早めに退去したほうが金銭的な負担を減らすことができるでしょう。

自主退去は可能なのか?

結論から言えば、契約期間中であろうと途中で契約を解除して自主退去することは可能です。
ただし通常は、契約書に中途解約についての条項がなければ契約解除することはできません。
しかし、契約書に中途解約が可能な内容の条項が入っていることが一般的です。
そのため、多くのケースが中途解約をして自主退去することはできます。
ただし、契約書によっては中途解約条項がない場合もあるため注意が必要です。
自主退去する可能性がある場合は、まずは契約前に中途解約について記載があるのかを確認しておくと良いでしょう。

契約書に中途解約の記載がない場合

契約書に中途解約についての条項が記載なくても、貸主・借主の両者の合意が得られれば自主退去することは可能です。
この当事者双方の合意によって解除することを「合意解除」と呼びます。
また、以下のようなやむを得ない事情がある場合は、自主退去を認められることがあります。

  • 長期間不在になる場合(海外留学や海外派遣など)
  • 倒産や解雇により支払いが困難な場合
  • リストラにより転居を希望する場合

このように使用を継続することが困難な場合は、中途解約条項がなくても借主の一方的な意思表示により退去することが可能です。
なお、自主退去を希望する場合は、どのくらい前に申し出をするのか、事前に確認しておくことをおすすめします。

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リースバックで強制退去となるケースとは

リースバックで強制退去となるケースとは

リースバックの賃貸借契約では、希望の有無にかかわらず急に退去をさせられるケースがあります。
強制退去となる理由は以下の3つが挙げられます。

  • 家賃を数か月以上滞納した場合
  • 契約に違反した場合
  • 定期借家契約で再契約できない場合

それぞれの強制退去となるケースについてご説明します。

強制退去のケース①家賃を数か月以上滞納した場合

家賃を数か月以上滞納した場合は、契約形態にかかわらず強制退去させられる可能性が高いです。
滞納時には電話や書面などにより督促されますが、それでも滞納が続く場合は催告手続きがおこなわれ契約解除されてしまいます。
とくに3か月以上を超える滞納はできるだけ避けるようにしましょう。

強制退去のケース②契約に違反した場合

賃貸借契約に違反した場合も、強制退去となることがあります。
たとえば、近隣への騒音や悪臭をもたらした場合、またペットによるトラブル、第三者への転貸しなどが考えられます。
このような契約違反が発覚すれば、貸主は裁判所へ強制退去の申立てをおこない、請求が認められれば強制退去となるため注意が必要です。

強制退去のケース③定期借家契約で再契約できない場合

定期借家契約は前述のとおり、契約期間が終了した際に更新はありません。
その代わり貸主が合意すれば再契約が認められます。
しかし、貸主が再契約を拒んだ場合は借主は退去せざるを得ないため注意が必要です。
また、再契約の場合は従前の契約条件と異なるケースも多いです。
賃料が高いなど新しい条件に納得ができない場合も、必然的に借主は退去を強いられることになるでしょう。

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まとめ

リースバックは住宅ローンの返済に苦しい場合など、まとまった資金が得られ、そのうえそのまま住み続けることができるメリットがあります。
しかし、契約の種類によっては更新できないケースもあるため、更新を希望している場合は普通借家契約を検討しましょう。
また、家賃を滞納した場合や契約違反が発覚すると、強制退去となる可能性があるため注意が必要です。
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