リースバックとリバースモーゲージの違いとは？仕組みや向いている方を解説

リースバックとリバースモーゲージは、生活資金を確保する方法として注目されているのをご存じでしょうか。
どちらも不動産を活用して生活資金を得ることができますが、両者の特徴は大きく異なります。
そこで、不動産を活用して生活資金を確保したい方に向けて、リースバックとリバースモーゲージの仕組みや違い、またそれぞれのメリット・デメリットなどについて解説します。
大阪市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みと違いについて

将来のために、生活資金を確保したいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、不動産を活用して生活資金を調達をする2つの方法「リースバック」「リバースモーゲージ」について解説します。
また、両者の違いについても併せてご説明します。

リースバックの仕組み

1つ目の資金調達の方法は「リースバック」です。
リースバックとは、自宅を売却したあとも買主と賃貸借契約をおこなって、賃料を支払いながら住み続けることができるサービスです。
自宅を売却することで、まとまった資金を手にすることができ、その資金は自由に使うことができます。

リバースモーゲージの仕組み

2つ目の資金調達の方法は「リバースモーゲージ」です。
リバースモーゲージとは自宅を担保にしてお金を借り入れ、死亡または契約期間終了後に自宅を売却して返済するというサービスです。
現在の家に住みながら、定期的または一括で資金を受け取ることができ、生活資金などに充てることができます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

両者の大きな違いは、売却代金なのか金融機関からの借入金なのかという点です。
リースバックは売却で資金を得るため使い道は自由ですが、リバースモーゲージは借入金のため、使用が制限される場合があります。
また、所有権移転の有無も異なります。
リースバックは、自宅を売却するため買主へ所有権が移転しますが、リバースモーゲージの場合は自宅は担保として提供はするものの所有権は移転しません。
また、リースバックは年齢に関係なく誰でも利用することが可能です。
一方で、リバースモーゲージは金融機関によっては年齢制限を定めているところもあるためご注意ください。
このように、同じ資金調達を目的としていても、リースバックとリバースモーゲージは仕組みや特徴が全く異なることを覚えておきましょう。

リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットの違いとは

リースバックとリバースモーゲージの仕組みがわかったところで、どちらが良いのか悩んでいる方にそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリットは、主に以下の2つが挙げられます。
メリット①固定資産税の支払いがなくなる
売却後は、自宅の所有権を手放すことになるため、固定資産税などの税金の支払いがなくなるというメリットがあります。
また、税金だけでなく不具合があった際などの修繕費の支払い義務もなくなります。
メリット②多くの方が活用しやすい
リースバックは、年齢制限や資金の使用用途などに条件がないため、比較的活用しやすいというメリットもあります。
また売却代金は自由に使えるため、新たな事業に投資したり、将来的に自宅を買い戻したりすることも可能です。
一方で、デメリットは以下の2つが挙げられます。
デメリット①賃料が相場よりも割高になる
リースバックの場合は、買取価格の利回りをもとに家賃が算出されるため、周辺相場と比べると賃料が高くなるというデメリットがあります。
不動産によっては、売却価格の8～10％が家賃となることがあります。
デメリット②所有権が変わる
自宅を売却することで資金を得るため、所有名義が買主に移ります。
そのため子どもなどに自宅を残したいという方には、デメリットになる可能性があります。
ただし、リースバックは合意のもと買い戻しができる特約を付けることもできるため、将来的に買い戻し所有権を取得することも可能です。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージのメリットは、以下の2つが挙げられます。
メリット①高齢者でも利用できる
リバースモーゲージは、もともとシニア向けの商品であるため、高齢者であっても利用することが可能です。
メリット②毎月の返済は利息のみ
サービスを利用しているあいだは借り入れの元本を返済する必要はなく、毎月の支払いは利息のみです。
そのため、月々の負担が軽く手持ちの資金を削る心配がないというメリットがあります。
一方で、デメリットは以下の2つが挙げられます。
デメリット①条件が厳しい
リバースモーゲージを利用するには、さまざまな条件をクリアしなければなりません。
同居人や相続人の状況によっては適用できないケースもあるため、制約が厳しいというデメリットがあります。
デメリット②金利が上昇すると返済額が増える可能性がある
変動金利型が多いため、金利が上昇してしまうと将来的に返済する金額がふえてしまうというデメリットがあります。
死亡または契約終了後に自宅を売却しても完済できない場合は、相続人が現金などで支払わなければならない可能性があります。

リースバックとリバースモーゲージに向いている方の違い

最後に、メリットやデメリットを押さえたうえで、リースバックとリバースモーゲージそれぞれどちらの活用が向いているのかを解説します。

リースバックが向いている方

リースバックが向いている方は以下のような方です。

• 住み替えのためにまとまった資金がほしい方
• 事業や投資のために資金を活用したい方
• 相続トラブルを避けたい方

高齢者住宅などへ住み替えたいという方や事業や投資のために資金を活用したいという方には、リースバックはおすすめです。
また、不動産の相続は分割方法などでトラブルになることが多いため、そのようなリスクを回避したい場合にも向いていると言えるでしょう。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージが向いている方は以下のような方です。

• 所有権を手放したくない方
• 毎月一定額の収入が得たい方

所有権をそのまま持ち続けたい方や、毎月一定の収入を得たいという方にはリバースモーゲージがおすすめです。
また、バリアフリー工事などのリフォームを考えている方にも、リバースモーゲージは向いていると言えます。
高齢者ではローンが組めないことが多いですが、まとまった資金を得られるリバースモーゲージであれば、大規模なリフォームをすることも可能です。

まとめ

リースバックは、売却で得た資金を事業や住み替え費用など自由に活用することができます。
一方で、リバースモーゲージは自宅を担保に借り入れをおこなうため、資金の使用には制限があります。
どちらもメリット・デメリットがあるため、何を優先するかを決め不動産を活用してみてはいかがでしょうか。
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