任意売却とは？できないケースや競売についても解説

住宅ローンの返済が厳しくなり、任意売却を検討されている方もおられるのではないでしょうか。
しかしすべての物件で任意売却ができるわけではないため、できないケースについて知っておくことをおすすめします。
そこで、任意売却による不動産の売却をご検討中の方に向けて、任意売却とは何かやできないケース、またできない場合はどうなるのかについて解説します。
大阪市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

ローンが返済できない場合の任意売却とは？競売との違いについて

住宅ローンの返済は長期間にわたって続くため、何かしらの事情で返済ができなくなるケースもあるでしょう。
返済が苦しくなったら、まずは金融機関にその旨を相談し返済計画の見直しをおこなってもらう方法があります。
しかし、相談をしても解決が難しい場合は、所有する不動産を「任意売却」という方法で売却を検討することをおすすめします。
ここでは、任意売却とはどのような売却方法なのか、また競売との違いについても解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。
通常の不動産売却では、売却で得た資金を借入金の返済に充て、ローンを完済します。
しかし、売却資金で住宅ローンの残債が完済できない場合は、別途資金を準備しなければ売却することができません。
なぜなら、売却するためには住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるからです。
そこで、売却後も住宅ローンが残ってしまう際に利用できるのが「任意売却」です。
任意売却であれば住宅ローンが完済できなくても、金融機関の了承が得られれば一定の条件のもと抵当権を解除してもらえるため、売却が可能になります。
任意売却も通常の不動産売却と同様に、不動産査定を依頼後、売却活動により買主を探します。
そのため、市場価格に近い金額での売却が可能なため、より多くの金額を返済に充てることが可能です。

競売との違い

住宅ローンの返済が不可となった際に、同様に売却により住宅ローンを回収する目的でおこなわれるのが「競売」です。
競売も任意売却のどちらも住宅ローンの返済が不可となった場合の売却方法になりますが、両者の特徴は大きく異なります。
競売は、所有者の意思と関係なく抵当権の対象である不動産を差し押さえ、法的な手続きにより強制的に売却されることです。
つまり、競売は債権者・裁判所主体で進められる売却に対して、任意売却は自分の意思で売却できます。
また、任意売却と競売では売却価格も大きく異なります。
競売では任意売却よりも低価格で売却される傾向にあるため、売却後も残債金額が大きいです。
このように同じ売却でも、競売と任意売却では特徴が全く異なることを覚えておきましょう。

任意売却できないケースとは

任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった際の打開策となりますが、物件によっては任意売却が実行できないケースもあります。
どんな場合に任意売却ができないのかを解説します。

できないケース①債権者の合意が得られない場合

債権者である金融機関などの合意が得られない場合は、任意売却をすることはできません。
具体的には、ローンを借りて日が浅い場合（2～3年）や、売却後のローン残債が多すぎるようなケースです。
このような場合は、金融機関によっては任意売却を断られる可能性もあるため注意が必要です。
また、契約の段階で任意売却を認めていない金融機関もあるため、契約書などで確認をしてみましょう。

できないケース②物件にトラブルがある場合

物件自体にトラブルがあったり、建築基準法を満たしていなかったりする場合は任意売却が難しくなる可能性があります。
たとえば、増改築による容積率や建ぺい率がオーバーしているようなケースです。
このような物件は買主が金融機関からの融資が受けにくくなることがあるので、任意売却が難しくなります。

できないケース③十分な売却活動ができない場合

上記でも触れたように、任意売却は一般的な不動産売却と同様な形で進めていきます。
そのため、広告活動や内覧などの売却活動は欠かせません。
しかし売主の事情により、物件内に立ち入ることができなかったり、物件情報を公開できなければ任意売却をおこなうことは難しくなるでしょう。

できないケース④共同名義人の同意が得られない場合

マイホームを夫婦の共同名義で購入しているケースもあるでしょう。
共同で所有している場合は、共有者全員の同意が得られなければ任意売却することができません。
夫婦のどちらかが反対している場合は、もう1人の方のみで売却を進めることはできないため注意が必要です。

任意売却できない場合はどうなる？

もし任意売却ができなかった場合はどうなるのでしょうか。

強制的に自宅を競売にかけられる

もし任意売却ができない場合は、住宅ローンを回収するために金融機関は「競売」の手続きを進めていきます。
金融機関は抵当権を行使して裁判所に強制執行の申し立てをおこないます。
申し立てが受理されると、裁判所は債務者の財産を差し押さえ担保となっている不動産を競売にかけるという流れです。
競売にかけられると、競売物件として情報公開されます。
そのため、知り合いや近所の方に競売にかけられていることを知られる可能性もあります。
また、入札開始1か月前になると、インターネットのサイト上で物件情報を詳細に閲覧できるため、広く知れ渡ってしまうでしょう。

競売は安価での売却になる

上記でもご説明したように、競売は任意売却に比べて安価での売却になることが多いでしょう。
一般的に競売の場合は市場価格の70～80％となるため、売却してもローンが完済できないことがほとんどです。
さらに競売の場合は、引っ越し費用も自分で工面する必要があります。
そのため、競売後も資金繰りに悩まされる可能性が高くなります。

自己破産を余儀なくされる

競売後に住宅ローンの残債がある場合は、原則として一括返済を迫られることになります。
もし支払えない場合は、自己破産を余儀なくされます。
自己破産によって、住宅ローンの返済義務をはじめそのほかの債務も消滅します。
ただし、自己破産をおこなっても固定資産税や市民税などの税金の滞納は免除されません。
また、債務だけでなく生活に必要な車や家具などの多くを手放すことになるため、注意が必要です。
このように競売となれば自己破産になる可能性が高いため、できるだけ早く金融機関に相談することが大切です。
任意売却であれば、売却後のローン残債も無理のない範囲内での返済方法に変更してもらえる可能性があります。

まとめ

任意売却と競売は、売却して債務を返済する目的は同じですが特徴が全く異なります。
競売にならないためにも、早めに金融機関に相談することをおすすめします。
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